5. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산마케팅에서 시장세분화(market segmentation)란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분하는 것이다. ② 부동산 마케팅에서 표적시장(target market)이란 세분된 시장 중에서 부동산기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장을 말한다. ③ 마케팅믹스(marketing mix)는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다. ④ 판매촉진(Promotion)은 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극ㆍ유인하기 위한 전략을 말한다. ⑤ 부동산마케팅의 가격전략 중 빠른 자금회수를 원하고 지역구매자의 구매력이 낮은 경우, 고가전략을 이용한다.
정답: "5"
해설: "부동산마케팅의 가격전략 중 빠른 자금회수를 원하고 지역구매자의 구매력이 낮은 경우, 저가전략을 이용한다.
ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건출, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다. ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다. ㄷ. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다. ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역·지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다. ㅁ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.
① ㄱ, ㄴ, ㄷ ② ㄱ, ㄹ, ㅁ ③ ㄴ, ㄷ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답: 2 해설: ㄴ. 개발권양도제는 우리나라에서 시행되지 않는 제도이다. ㄷ. 흡수율분석은 과거의 추세가 아니라 미래의 시장상황예측을 파악하는 것이 주된 목적이다.
① 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다. ② 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용 계획이 확정된 토지를구입하는 것이다. ③ 시장성분석 단계에서는 향후 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다. ④ 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는것이다. ⑤ BTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
정답: "5"
해설: 임차했기 때문에 BTL방식이다.
[28회] 2. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 워포드(L. Wofford)는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다. ② 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발 사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다. ③ 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다. ④ 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다. ⑤ 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.
정답: "3",
해설: 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없다.
[29회]4. 다음 중 아파트개발사업을 추진하고 있는 시행사의 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함) - 공사기간의 연장- 대출이자율의 상승 - 초기 분양률의 저조 - 인·허가시 용적률의 증가 - 매수예정 사업부지가격의 상승
① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개
정답: "1"
해설: 인·허가시 용적률의 증가만 시행사에 긍정적이다.
[29회] 6. 부동산개발사업의 방식에 관한 설명 중 (ㄱ)과 (ㄴ)에 해당하는 것은? ㄱ: 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식 ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식 ① ㄱ:사업위탁(수탁)방식, ㄴ:등가교환방식 ② ㄱ:사업위탁(수탁)방식, ㄴ:신탁개발방식 ③ ㄱ:등가교환방식, ㄴ:합동개발방식 ④ ㄱ:자체개발방식, ㄴ:신탁개발방식 ⑤ ㄱ:자체개발방식, ㄴ:합동개발방식
정답: "2",
해설: ㄱ:사업위탁(수탁)방식 ㄴ:신탁개발방식
[31회] 1. 부동산개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지.공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식 - 개발 형태에 따른 분류 : (ㄱ) - 토지취득방식에 따른 분류: (ㄴ)
① ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 수용방식 ② ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 환지방식 ③ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 혼용방식 ④ ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 수용방식 ⑤ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 환지방식
정답: "5",
해설: 토지소유자에게 배분하는 방식은 환지 방식이다. 환지방식은 신개발방식이다.
[31회] 6. 부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ( )에 알맞은 용어는?
(ㄱ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것. (ㄴ): 타당석분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법
① ㄱ: 경제성분석, ㄴ: 민감도분석 ② ㄱ: 경제성분석, ㄴ: SWOT분석 ③ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 흡수율분석 ④ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: SWOT분석 ⑤ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석
정답: "5"
해설: 분양(매매) → 시장성분석, 투입요소 그 결과치 → 민감도 분석
[31회] 25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자 사업방식은? ㅇ 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용.수익하는 방식 ㅇ 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용 ① BOT(build-operate-transfer) 방식 ② BTO(build-transfer-operate) 방식 ③ BLT(build-lease-transfer) 방식 ④ BTL(build-transfer-lease) 방식 ⑤ BOO(build-own-operate) 방식
① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다. ② 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. ③ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다. ④ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다. ⑤ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
정답: "3"
해설: 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
[25회] 31. 부동산투자회사에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 고용할 수 있다. ② 기업구조조정 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말한다. ③ 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사를 말한다. ④ 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로, 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다. ⑤ 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 20%를 초과하여 소유하지 못한다.
정답:"3"
해설: ① 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 고용할 수 없다. ② 기업구조조정(명목형) : 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁한다. ④ 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로, 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다. ⑤ 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 40%를 초과하여 소유하지 못한다.
[26회] 10. 우리나라의 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다. ② 위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 30억원을 모집하여야 한다. ③ 자기관리 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사는 모두 실체형 회사의 형태로 운영된다. ④ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다. ⑤ 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 없다.
정답:"1"
해설: ② 위탁관리 부동산투자회사의 영업인가 후 6개월 이내에 50억원을 모집하여야 한다. ③ 자기관리 부동산투자회사-실체형 회사, 기업구조조정 부동산투자회사-명목형 회사 ④ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다. ⑤ 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 있다.
[27회] 27. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다. ② 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다. ③ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리부동산투자회사의 상근 자산운용 전문 인력이 될 수 있다. ④ 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다 ⑤ 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
정답:"2"
해설: 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
[29회] 31. 우리나라 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다. ② 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자 회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다. ③ 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다. ④ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다. ⑤ 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 가능하다.
24. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은? ① CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다. ② MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다. ③ MPTS(mortgage pass-through securities)의 조기상환 위험은 투자자가 부담한다. ④ 고정금리대출을 시행한 대출기관은 금리상승시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다. ⑤ 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.",
정답: "4"
해설: 고정금리대출을 시행한 대출기관은 "금리하락"시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다