한글공부 Hangul Study

공인중개사 27회 부동산학개론 MBS 요약정리

24. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
① CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
② MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
③ MPTS(mortgage pass-through securities)의 조기상환 위험은 투자자가 부담한다.
④ 고정금리대출을 시행한 대출기관은 금리상승시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.
⑤ 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.",
           

정답: "4"
           
해설: 고정금리대출을 시행한 대출기관은 "금리하락"시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다

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1차 저당시장
- 저당대부의 수요자인 차입자(집 사는 사람, 경매로 부동산 낙찰받아서 경락잔금 대출 받는 사람 등)와 저당대부의 공급자인 금융기관으로 이루어진 시장입니다.

2. 2차 저당시장
- 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 기존의 저당을 사고파는 시장을 말합니다.
- 2차 저당시장은 자금의 원천을 제공함으로써 저당의 유동화에 결정적 역할을 합니다.

3. MBS(Mortgate Backed Securities)
- 주택저당 담보 증권
- MBB. MPTS, MPTB, CMO

MBB(Mortgate Backed Bond)
- 저당권, 원리금 모두 발행기관이 가지고 있는 형태

MPTS(Mortgage Pass Through Securities)
- 저당권, 원리금 모두 투자자에게 넘깁니다.

MPTB(Mortgage Pay Through Bond)
- 저당권을 발행기관이 보유하고, 원리금은 투자자에게 이전.

CMO(Collateralized Mortgage Obligatious)
- 저당채권을 몇 개의 그룹으로 나눈 후, 각 그룹마다 상이한 이자율을 적용

부동산학개론 저당상환방법 

1. 원금균등상환방법(원리금 체감식)
  - 차입자의 초기 부담이 제일 큼 
 - 대출잔액이 제일 작음
 - 이자부담이 제일 작음
 - 총 상환액의 부담이 적음 
 -  융지기간의 1/2 정도 시점에 원금의 절반이 상환된다. 

2. 원리금균등상환방법
  융지기간의 2/3정도 시점에 원금의 절반이 상환된다. 

3. 체증식 융자금 상환방법
 -차입자의 초기 부담이 제일 작음
 -대출잔액이 제일 큼
  - 이자부담이 제일 큼 
  - 총 상환액이 제일 큼 
 - 지금은 소득이 적지만 점점 소득이 늘어나는 젊은층에게 적합

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공인중개사 기출문제 29회 부동산학개론 저당상환방식 문제 

30. 저당상환방법에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

ㄱ. 원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다.
ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.`
ㄷ. 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가 될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식 순이다.

① ㄱ, ㄴ② ㄱ, ㄷ③ ㄱ, ㄹ④ ㄴ, ㄹ⑤ ㄷ, ㄹ


정답: "2"
해설: 
ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 증가한다.
ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 점증(체증)상환방식 >원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식 > 순이다. 

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부동산학개론 28회 기출문제 중 최대담보대출금액 구하기

27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 담보 부동산의 시장가치 : 5억원
- 연소득 : 6,000만원
- 연간 저당상수 : 0.1
- 대출승인기준
  · 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%
  · 총부채상환비율(DTI) : 40%
※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함
① 1억 5,000만원
② 1억 7,000만원
③ 1억 8,000만원
④ 2억 4,000만원
⑤ 2억 5,000만원


정답: "2"

해설: 
담보인정비율(LTV) = 부동산가치(5억원) x 50% = 2억5천만원
총부채상환율(DTI)
부채서비스액 = 연간소득(6천만원) x 40% = 2천4백만원
부채 = 부채서비스액(2천4백만원) ÷ 저당상수(0.1) = 2억4천만원
LTV와 DTI중 적은 금액 2억4천만원 
담보대출금액 = 2억4천만원 - 기존대출금액(7천만원) = 1억7천만원
  

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[26회] 22. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 총투자액: 10억원
ㅇ 지분투자액: 6억원
ㅇ 세전현금수지: 6,000만원/년
ㅇ 부채서비스액: 4,000만원/년
ㅇ (유효)총소득승수: 5

① (유효)총소득: 2억원/년
② 순소득승수: 10
③ 세전현금수지승수: 10
④ (종합)자본환원율: 8%
⑤ 부채감당률: 2.5",

 
정답: "4"
 
해설: 
① 유효총소득(5) = 총투자액(10억원) / 유효총소득(2)
② 순소득승수(10) = 총투자액(10억원) / 순영업소득(1억원) 
③ 세전현금수지승수(10) = 지분투자액(6억원) / 세전현금수지(6000만원)  
④ 종합자본환원율(10%) = 순영업소득(1억원) / 총투자액(10억원) 
⑤ 부채감당률(2.5) = 순영업소득(1억원) / 부채서비스액(4000만원)