한글공부 Hangul Study

[40. 다음자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

- 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120㎡ 제3종일반주거지역
- 기준시점: 2018. 9. 1.
 ㄱ. 소재지 및 면적 : A시 B동 123번지, 토지 100㎡
 ㄴ. 용도지역: 제3종일반주거지역 ㄷ. 거래사례가격: 3억원
 ㄹ. 거래시점: 2018. 3. 1.
 ㅁ. 거래사례의 사정보정 요인은 없음
- 지가변동률(2018. 3. 1. ~ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함
- 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
- 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함
- 상승식으로 계산할 것

① 285,680,000원
② 296,400,000원
③ 327,600,000원
④ 355,680,000원
⑤ 360,400,000원
      
정답: "4"
      
해설: 
거래사례가격  x 면적비교치 x 시점수정치 x 개별요인비교치
3억원 x (120÷100) x 1.04 x 0.95 = 355,680,000원

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39. 원가법에 의한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 신축에 의한 사용승인시점: 2016. 9. 20.
- 기준시점: 2018. 9. 20.
- 사용승인시점의 신축공사비: 3억원(신축공사비는 적정함)
- 공사비 상승률: 매년 전년대비 5%씩 상승
- 경제적 내용년수: 50년
- 감가수정방법: 정액법
- 내용년수 만료시 잔존가치 없음

① 288,200,000원
② 302,400,000원
③ 315,000,000원
④ 317,520,000원
⑤ 330,750,000원
      

정답: "4"
      
해설: 
재조달원가: 3억원 x 1.05² = 330,750,000원
매년감가액: 330,750,000원 ÷ 내용연수 50년 = 6,615,000원
감가누계액: 6,615,000원 x 경과년수 2년 = 13,230,000원
적산가액: 재조달원가 - 감가누계액
330,750,000원 - 13,230,000원 = 317,520,000원
    

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40. 감정평가 과정상 지역분석과 개발분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 해당 지역내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
② 지역분석은 대상부동산에 대한 미시적·국지적 분석인데 비하여 개별분석은 대상지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.
③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
④ 동일수습권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
⑤ 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
     
 
정답: "2"
      
해설: "개별분석 - 미시적·국지적 분석,  지역분석은 - 거시적·광역적 분석"

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35. 부동산의 가치발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 대상부동산의 물리적 특성 뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.
② 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.
③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
⑤ 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다.
      
정답: "2"
      
해설: "유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다.

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