공인중개사 부동산학개론 부동산개발 요점정리

공인중개사 부동산학개론 부동산개발 기출문제 모음

[23회]31. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건출, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
ㄷ. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역·지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
ㅁ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄹ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ


정답: 2
해설: 
ㄴ. 개발권양도제는 우리나라에서 시행되지 않는 제도이다. 
ㄷ. 흡수율분석은 과거의 추세가 아니라 미래의 시장상황예측을 파악하는 것이 주된 목적이다.
    

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[27회] 31. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
② 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용 계획이 확정된 토지를구입하는 것이다.
③ 시장성분석 단계에서는 향후 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
④ 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는것이다.
⑤ BTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
      
정답: "5"
      
해설: 임차했기 때문에 BTL방식이다.
   

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[28회] 2. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 워포드(L. Wofford)는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다.
② 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발 사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
③ 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
④ 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
⑤ 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.
      
정답: "3",
      
해설: 부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인ㆍ허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없다.
 

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[29회]4. 다음 중 아파트개발사업을 추진하고 있는 시행사의 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)
- 공사기간의 연장- 대출이자율의 상승
- 초기 분양률의 저조
- 인·허가시 용적률의 증가
- 매수예정 사업부지가격의 상승

① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개
      

정답: "1"
      
해설: 인·허가시 용적률의 증가만 시행사에 긍정적이다.
    

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[29회] 6. 부동산개발사업의 방식에 관한 설명 중 (ㄱ)과 (ㄴ)에 해당하는 것은?
ㄱ: 토지소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 받는 방식
ㄴ: 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급하는 방식
① ㄱ:사업위탁(수탁)방식, ㄴ:등가교환방식
② ㄱ:사업위탁(수탁)방식, ㄴ:신탁개발방식
③ ㄱ:등가교환방식, ㄴ:합동개발방식
④ ㄱ:자체개발방식, ㄴ:신탁개발방식
⑤ ㄱ:자체개발방식, ㄴ:합동개발방식
      
정답: "2",
      
해설: ㄱ:사업위탁(수탁)방식 ㄴ:신탁개발방식

 

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[31회] 1. 부동산개발사업의 분류상 다음 (  )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지.공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식
- 개발 형태에 따른 분류 : (ㄱ)
- 토지취득방식에 따른 분류: (ㄴ)

① ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 수용방식
② ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 환지방식
③ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 혼용방식
④ ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 수용방식
⑤ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 환지방식
      
정답: "5",
      
해설: 토지소유자에게 배분하는 방식은 환지 방식이다. 환지방식은 신개발방식이다.
      

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[31회] 6. 부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 (   )에 알맞은 용어는?

(ㄱ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것.
(ㄴ): 타당석분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법

① ㄱ: 경제성분석,  ㄴ: 민감도분석
② ㄱ: 경제성분석,  ㄴ: SWOT분석
③ ㄱ: 시장성분석,  ㄴ: 흡수율분석
④ ㄱ: 시장성분석,  ㄴ: SWOT분석
⑤ ㄱ: 시장성분석,  ㄴ: 민감도분석
      
정답: "5"
      
해설: 분양(매매) → 시장성분석, 투입요소 그 결과치 → 민감도 분석
    

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[31회] 25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자 사업방식은?
ㅇ 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용.수익하는 방식
ㅇ 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용
① BOT(build-operate-transfer) 방식
② BTO(build-transfer-operate) 방식
③ BLT(build-lease-transfer) 방식
④ BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤ BOO(build-own-operate) 방식
      
정답: "4"
      
해설: 준공(Build) → 귀속(Transfer)  → 임차(Lease)
    

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부동산개발 요약정리

1. 부동산 개발에는 시공을 담당하는 행위는 제외한다. 

2. 워포드가 제시한 개발의 7단계 
 - 아이디어, 예비적 타당성 분석, 부지 모색 및 확보, 타장성 분석, 금융, 건설, 마케팅
 - 예비적 타당성 분석 : 개략적으로 계산
 - 타당성 분석 : 구첵적이고 세부적으로 판단

3. 워포드가 제시한 개발의 위험
 - 법률적 위험, 시장 위험, 비용 위험
 - 법적위험 : 토지이용규제는 공법적 측면, 소유권 관계는 사법적 측면
 - 토지이용계획이 확정된 토지를 구입 - 법적 위험이 줄어듬
 - 인플레이션, 개발기간의 연장 - 비용 위험이 증가

4. 시장에 대한 연구
 - 지역경제 분석: 모든 부동산의 기본적 수요요인
 - 시장 분석 : 특정 유형 수요와 공급 분석
 - 시장성 분석 : "미래"의 시장을 흡수율분석

5. 의사결정에 대한 연구
- 타당성분석 : 수익성 분석, 타당성이 인정되도 모두 채택되는 것은 아니다.
- 투자 분석: 다양한 투자분석기법, 최종적인 개발 대안

6. 공영개발 방식(국가, 지자체)
 - 매수 방식
 - 환지 방식
 - 혼합 방식(매수 + 환지)

7. 자체 개발 방식(민간)
 - 자기자금 충분하면 자체개발이 유리
 - 위험도가 크면 지주공동사업 방식이 유리 

8. 토지소유자 + 건설업자
 - 공사비대물변제형 : 건설에 소요된 비용을 건축물로 변제하는 방식
 - 공사비분양비지급형: 건설에 소요된 비용을 분양 수익금으로 지급하는 방식

9. 토지소유자 + 개발업자, 신탁회사의 신탁상품을 활용
 - 사업위탁형 : 개발업자는 취탁 "수수료"를 지급받는 방식
 - 사업위탁방식: 수수료 문제 발생
 - 토지신탁방식: 형식상의 소유권 이전되는 방식
 - 토지신탁방식에서 건설단계 부족자금은 신탁회사가 조달

* 건설업자: 건설만 담당, 개발업자: 아이디어, 건설, 금융,마케팅 등 모두 담당 

10. 등가교환방식: 토지소유자와 개발업자가 토지와 건물의 지분을 나누는 방식

11. 컨소시엄방식: 대규모 개발사업에서 컨소시엄 구성하는 방식

12. 민간투자사업 방식
  - BTO: [건설--> 양도 -->운영권] 도로, 터널 등 기반시설 
  - BTL:  [건설 --> 양도 --> 임차] 학교, 기숙사, 도서관 등 건물
  - BOO: [건설 --> 소유권 --> 운영]

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