한글공부 Hangul Study

부동산투자분석기법 요약정리

1. 할인현금수지분석법(DCF법) : 시간가치를 고려한다.  
  * 할인(Discount) 현금(Cash) 수지(Flow) 분석법 DCF법 
  - 수입 > 지출 (투자채택)
  - 수입 < 지출 (투자기각)

  시간가치 고려하는것 (3+1)
   - {순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법}, 현가회수기간법
   - 대규모부동산에는 할인현금수지분석법이 적합하고 소규모부동산에는 어림셈법이나 비율분석법이 적합하다.

 ① 순현가법(순현재가치, NPV) :  수입에서 지출 "빼"기 
  순현가 = 수입(현금유입의 현가합) - 지출(현금유출의 현가합)
   - 투자채택: 순현가가 0보다 크거나 같을 경우 
    - 투자기각:  순현가가 0보다 작을 경우 

 ② 내부수익률법 : "같"게하기
  내부수익률(IRR)  = 수입(현금유읩 현가합)을 지출(현금유출의 현가합)과 같게 만든다. 
  순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수를 1로 만드는 할인율
   - 투자채택 : 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 경우
   - 투자기각 : 내부수익률이 요구수익률보다 작을 경우


 ③ 수익성지수법 : "나"누기
  수익성지수(PI)  = 수입(현금유입의 현가합)/지출(현금유출의 현가합)
  - 투자채책: 수익성지수가 1보다 크거나 같을 경우
  - 투자기각: 수익성지수가 1보다 작을 경우 

2. 어림셈법 (어승수)
 ① 승수법 (곱하는 값) 투자액이 소득의 몇배인가? 
   - 투자액 = 소득(수익) x 승수 
   - 승수는 자본회수기간이다. 승수는 작을수록 유리하다.

 ② 수익률법
  - 종합(자본)환원율 = 순영업소득 / 총투자액
  - 지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액
  - 세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액
  - 수익률은 클수록 유리하다.

3. 비율분석법 (대부부채총영)
 ① 대부비율(LTV)   (대부비율 = 부채 / 가치)
     - 부동산가치 x LTV = 대출가능액

 ② 부채비율   (부채비율 = 부채 / 지분)

 ③ 부채감담률(DCR)  (부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액)

 ④ 채무불이행률  = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득 
 ⑤ 총자산
 ⑥ 영업겸비

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부동산학개론 부동산투자분석기법 기출문제 

[27회]18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 동일한현금흐름의투자안이라도 투자자의요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
② 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
③ 순 현재 가치 법은 가치가 싼 원리가 적용되나 내부 수익률법은 적용되지 않는다.
④ 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.",
           
 정답:"4",
         
  해설:재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.
           
          
 [28회]15. 투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 내부수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.
② 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간중의 현급수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
③ 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
④ 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택했다.
⑤ 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.",
           
 정답:"3",
          

 해설:
순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.  (수입 - 지출)
       

           
[29회]29. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.
ㄴ. 순현재가치가 '0'이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 '1'이 된다.
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.
ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
            

정답:"2",
           

해설:
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 요구수익률을 사용한다.

         
          
[24회]24. 승수법과 수익률법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다.
② 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.
③ 순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.
④ 세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.
⑤ 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
            

정답:"2",
           
해설:
① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 총소득으로 나눈 값이다.

총소득승수 = 총투자액/총소득

② 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.

세전현금흐름승수 = 지분투자액 / 세전현금수지

③ 순소득승수(NIM)는 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다. 

순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

④ 세후현금흐름승수(ATM)는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.

세후현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금수지

⑤ 지분투자수익률(ROE)은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

지분투자수익률 = 세전현금수지 / 지분투자액

[26회] 1. 공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

①법정지상권을 양도하는 행위를 알선하는 것은 중개에 해당한다.

②반복, 계속성이나 영업성 없이 단 1회 건물매매계약의 중개를 하고 보수를 받은 경우 중개를 업으로 한 것으로 본다.

③외국의 법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자도 공인중개사법에서 정의하는 공인중개사로 본다.

④소속공인중개사란 법인인 개업공인중개사에 소속된 공인중개사만을 말한다.

⑤중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내와 중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 부담하는 자를 말한다.",

정답: 1

해설:

②단 1회는 중개업에 해당하지 않는다.

③외국의 법 X

④법인뿐 아니라 개인에 소속된 공인중개사도 소속공인중개사다.

⑤중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 부담하는 자는 공인중개사만 할 수 있고 중개보조원은 단순업무를 보조한다.

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[27회]1. 공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 개업공인중개사란 공인중개사법 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자이다.

ㄴ. 소속공인중개사에는 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사인 자가 포함된다.

ㄷ. 공인중개사로서 개업공인중개사에 고용되어 그의 중개업무를 보조하는 자도 소속공인중개사이다. 

ㄹ. 우연한 기회에 단 1회 임대차계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로는 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답: 5

해설: 모두 맞다.

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[28회]1. 공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① “공인중개사”에는 외국법에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자도 포함된다.

② “중개업”은 다른 사람의 의뢰에 의하여 보수의 유무와 관계없이 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

③ 개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사는 “소속공인중개사”가 아니다.

④“중개보조원”은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.\

⑤ 개업공인중개사의 행위가 손해배상책임을 발생시킬 수 있는 “중개행위”에 해당하는지는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단해야 한다.",

정답: 5

해설:

① 외국법 X

②보수를 받아야 중개업이다.

③소속공인중개사에 해당한다.

④중개보조원은 공인중개사가 아니다.

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