한글공부 Hangul Study

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문제[23회]1. 부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
③ 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.
④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.",
      

정답③,
      

해설:"매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외가 아니다."
    ,
    
      
문제[23회]2. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

① 상품
② 자본
③ 자산
④ 환경
⑤ 소비재",
      
정답④,
     
 해설:"환경 - 물리적(기술적)개념"
    ,
    
      
문제[23회]3. A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적ㆍ인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가?

① 생산성ㆍ용도의 다양성
② 부동성ㆍ위치의 가변성
③ 영속성ㆍ투자의 고정성
④ 적재성ㆍ가치의 보존성
⑤ 부증성ㆍ분할의 가능성",

      
정답②,
      

해설:"공원이 새롭게 조성 → 외부효과 → 부동성"
    ,
    
      

문제[23회]4. 부동산 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산의 신규공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다.
② 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다.
③ 부동산의 개별성은 공급을 비탄력적이고 비독점적으로 만드는 성질이 있다.
④ 공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례라 할 수 있다.
⑤ 주택의 공급규모가 커지면, 규모의 경제로 인해 생산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.",
      

정답③,
      

해설:"비독점적이 아니고 독점적"
    ,
    
      

문제[23회]5. 도시스프롤(urban sprawl) 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다.
② 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.
③ 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다.
④ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.
⑤ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.",
      

정답②,
      

해설:"주로 도시가 팽창하는 외곽에서 발생한다."
    ,
    
      

문제[23회]6. 부동산 수요의 가격탄력성에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 탄력적이다.
② 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재의 존재유무에 따라 달라질 수 있다.
③ 부동산의 용도전환이 용이하면 할수록 부동산 수요의 가격탄력성이 커진다.
④ 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다.
⑤ 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별ㆍ용도별로 세분할 경우 달라질 수 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 비탄력적이다."
    ,
    
      

문제[23회]8. 우리나라 토지관련 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지비축제도는 정부 등이 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위한 것이다.
② 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다.
③ 용도지역ㆍ지구는 토지이용에 수반되는 부(負)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정하게 된다.
④ 토지선매에 있어 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다.
⑤ 토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다.",

      
정답④,
      

해설:"강제수용이 아니고 협의매수"
    ,
    
      
문제[23회]9. 다음에서 설명하는 도시공간구조이론은?

ㅇ미국의 도시경제학자인 호이트(H. Hoyt)가 주장하였다.
ㅇ도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매·경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(wedge) 지대 모형으로 확대 배치된다.
ㅇ주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

① 선형이론
② 동심원이론
③ 다핵심이론
④ 중력모형이론
⑤ 분기점모형이론",

    
  
정답 ①,
      

해설:"선형이론"
    ,
    
      

문제[23회]10. 공급의 가격탄력성에 따른 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요는 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
② 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
③ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 하락하고 균형거래량은 변하지 않는다.
④ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.
⑤ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.",
      

정답②,
      

해설:"공급이 가격에 대해 완전탄력전인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고, 균형거래량은 증가한다."
    ,
    

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문제[23회]12. 부동산시장에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

① 부동산시장은 지역의 경제적ㆍ사회적ㆍ행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요ㆍ공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다.
② 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.
③ 부동산시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 비가역성과 관련이 깊다.
④ 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.
⑤ 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.",
      

정답③,
      

해설:"비가역성이 아니고 개별성과 관련이 깊다."
    ,
    
      

문제[23회]14. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.
② 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.
③ 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최소지불용의액이라 할 수 있다.
④ 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.
⑤ 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다.",
     

 
정답③,
      

해설:"최소지불용의액이 아니고 최대지불용의액이라 할 수 있다."
    ,
    
      

문제[23회]16. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.
② 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
③ 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다.
④ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.
⑤ 주거 바우처(housing voucher) 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 임대료가 하락하기 때문에 단기적으로 임대료 규제의 효과가 나타난다."
    ,
    
      

문제[23회]17. 부동산시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.
② 상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
③ 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
④ 후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
⑤ 하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.",
      

정답②,
      

해설:"상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다."
    ,
    
      

문제[23회]18. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.
② 부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다.
③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 갖고 있다.
④ 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.
⑤ 절세는 합법적으로 세금을 줄이려는 행위이며, 조세회피와 탈세는 불법적으로 세금을 줄이려는 행위이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"조세회피는 합법적인 탈세이다."
    ,
    
      

문제[23회]19. 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상이 아닌 것은?

① 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.
② 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.
③ 토지의 조방적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.
④ 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.
⑤ 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.",
      

정답③,
      

해설:"토지의 조방적 이용이 아니고 토지의 집약적 이용"
    ,
    
      

문제[23회]20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다.
② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율(capitalization rate)은 7%이다.
④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
⑤ 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"부채서비스액 = 순영업소득 ÷ 부채감당비율"
    ,
    

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문제[23회]21. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 관리는 물리ㆍ기능ㆍ경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다.
② 직접(자치)관리 방식은 관리업무의 타성(惰性)을 방지할 수 있고, 인건비의 절감효과가 있다.
③ 간접(위탁)관리 방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면, 기밀유지에 있어서 직접(자치)관리방식보다 불리하다.
④ 혼합관리 방식은 직접(자치)관리와 간접(위탁)관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다.
⑤ 혼합관리 방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.",
      

정답②,
      

해설:"직접(자치)관리 방식이 아니고 간접(위탁)관리 방식"
    ,
    
      

문제[23회]22. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.
② 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.
③ 운영위험(operating risk)이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.
④ 위치적 위험(locational risk)이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.
⑤ 유동성위험(liquidity risk)이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 고정이자율 대신 변동이자율로 대출하기를 선호한다."
    ,
    
      

문제[23회]23. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 두고 있다.
② 용도지역ㆍ지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적ㆍ행정적 장치이다.
③ 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.
④ 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할 수 있다.
⑤ 보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 간접적으로 개입하는 방법이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 직접적으로 개입하는 방법이다."
    ,
    
      

문제[23회]24. 부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다.
② 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다.
③ 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다.
④ 어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧다.
⑤ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다.",


      

정답④,
      

해설:"어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 길다."
    ,
    
      

문제[23회]25. 한국주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료를 부담한다.
② 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다.
③ 주택연금지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식이 있다.
④ 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다.
⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정상속인이 상환하지 않는다.",
      

정답 ①,
      

해설:"연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료가 없다."
    ,
    
      

문제[23회]26. 부동산가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.
② 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.
③ 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.
④ 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.
⑤ 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"교환가치가 아니고 투자가치와 유사한 개념이다."
    ,
    
      

문제[23회]27. 부동산집합투자기구(이하 ‘부동산펀드’)와 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다.
② 부동산투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다.
③ 부동산투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식매매차익을 획득할 수 있다.
④ 부동산펀드가 집합투자재산으로 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 대해서는 세금감면 혜택이 있다.
⑤ 부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 없는 반면, 부동산펀드의 경우에는 원금손실의 위험이 있다.",
      

정답⑤,
      

해설:"부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 있다."
    ,
    
      

문제[23회]29. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 국민주택기금은 국민주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소요되는 자금을 지원하는데 사용된다.
② 한국주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무 등을 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하고 장기주택금융활성화를 위하여 금융기관에 대하여 주택자금대출을 지원한다.
③ 대한주택보증은 주택관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다.
④ 국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 가능하다.
⑤ 공공주택금융은 일반적으로 민간주택금융에 비하여 대출금리가 낮고 대출기간도 장기이다.",
      

정답④,
      

해설:"국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 불가능하다."
    ,
    
      

문제[23회]30. 주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 대출조건은 동일하다고 가정함)

① 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등분할상환방식의 원리금보다 많다.
② 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등분할상환방식보다 원금균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수측면에서 보다 안전하다.
③ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.
④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.
⑤ 중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.",
      

정답⑤,
      

해설:"중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 크다."
    ,
    

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문제[23회]31. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건출, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
ㄷ. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역·지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
ㅁ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄹ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",
      

정답②,
      

해설:"ㄱ, ㄹ, ㅁ"
    ,
    
      

문제[23회]32. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)
ㅇ 호당 임대료    6,000,000원
ㅇ 임대가능호수            40호
ㅇ 공실률                    10%
ㅇ 운영비용       16,000,000원
ㅇ 원리금상환액  90,000,000원
ㅇ 융자이자       20,000,000원
ㅇ 감가상가액    10,000,000원
ㅇ 소득세율                 30%

① 유효총소득은 216,000,000원이다.
② 순영업소득은 200,000,000원이다.
③ 세전현금수지는 110,000,000원이다.
④ 영업소득세는 50,000,000원이다.
⑤ 세후현금수지는 59,000,000원이다.",
      

정답④,
      

해설:"영업소득세 51,000,000원
유효총소득: 600만원 x 40호 = 2억 4천만원
2억4000만원 - (2억4000만원 x 10%공실률) = 2억 1600만원
순영업소득: 2억 1600만원 - 1600만원(운영비용) = 2억원 
세전현금수지: 2억원 - 9000만원(원리금상환액) = 1억 1천만원
영업소득세: 2억원 - 2천만원(융자이자) - 1천만원(감가상각비) = 1억 7천만원
1억 7천만원 x 30%(세율) = 5,100만원
세후현금수지: 1억 1천만원 - 5,100만원 = 5,900만원


    ,
    
      
문제[23회]33. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
② 부동산개발사업의 위험은 법률적 위험(legal risk), 시장위험(market risk), 비용위험(cost risk) 등으로 분류할 수 있다.
③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.
④ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장위험으로 볼 수 있다.",
      

정답④,
      

해설:"시장위험 분석이 아니고 법적위험 분석을 소홀히 한 결과이다."
    ,
    
      

문제[23회]34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다.
② 마케팅 믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합으로 정의할 수 있다.
③ 마케팅 전략 중 표적시장설정(targeting)이란 마케팅활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.
④ 주택청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(promotion)이다.
⑤ 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보ㆍ광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.",
      

정답③,
      

해설:"표적시장설정이 아니고 시장세분화란 마케팅활동"
    ,
    
      

문제[23회]36. 부동산감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
② 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
③ 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.
④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다.",
      

정답③,
      

해설:"균형의원칙-내부요인분석, 적합의 원칙-외부요인분석"
    ,
    
      
문제[23회]37. 다음 사례부동산의 사정보정치는 얼마인가?

ㅇ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음
ㅇ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000/㎡으로 조사되었음

① 0.50
② 0.60
③ 0.70
④ 0.80
⑤ 0.90",
      
정답④,
      

해설:"100,000,000원 ÷ 1,000㎡ = 100,000원/㎡ 
정상가격80,000/㎡, 구입가격100,000원/㎡100,000 - 80,000 = 20,000원
20,000 ÷ 80,000 = 25
정상가에서 25% 더 높게 구매
사정보정치 = 대상부동산 ÷ 사례부동산
100 ÷ (100 + 25) = 0.80


    ,
    
      
문제[23회]38. 「감정평가에 관한 규칙」상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
② 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의할 수 있다.
③ 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.
④ 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다.
⑤ 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.",
      

정답②,
      

해설:"입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소경목림은 원가법에 의할 수 있다."
    ,
    
      
문제[23회]39. 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은?

① 토지가격비준표 작성의 기준
② 재산세 과세표준액 결정
③ 종합부동산세 과세표준액 결정
④ 국유지의 사용료 산정기준
⑤ 개발부담금 부과를 위한 개시시점지가 산정",
      

정답 ①,
      

해설:"토지가격비준표 작성의 기준 - 표준지공시지가"
    ,
    
      

문제[23회]40. 감가수정의 방법 중 건물의 내용년수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법은?

① 관찰감가법
② 상환기금법
③ 시장추출법
④ 정액법
⑤ 정률법",
      

정답②,
      

해설:"상환기금법"

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문제[22회]1. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.
② 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③ 준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.
⑤ 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다."

 
정답⑤,
    
해설:"토지는 생산재이기도하고 소비재이기도 하다."
    ,
    
      

문제[22회]2. 건물의 내용연수와 생애주기에 관한 설명으로 옳은 것은?

ㄱ. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지 버팀 연수
ㄴ. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

① ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-신축단계
② ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-안정단계
③ ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-안정단계
④ ㄱ-기능적 내용연수, ㄴ-안정단계
⑤ ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계",


      
정답⑤,

해설:"ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계"
    ,
    
      
문제[22회]3. 상권과 관련된 내용으로 틀린 것은?
① 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.
② 일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.
③ 상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.
④ 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정했다.
⑤ 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.",
      

정답②,
      
해설:"상권의 규모는 크다."
    ,
    
      
문제[22회]4. 지대에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 리카도(Ricardo)는 토지비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확체감의 법칙의 작용을 지대 발생원인으로 보았다.
② 위치지대설에서 지대함수는 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수이다.
③ 마찰비용이론에 의하면 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다.
④ 특정 토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데, 이때 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다.
⑤ 독점지대설은 토지의 소유 자체를 지대발생의 원인으로 보며, 차액지대설로는 설명이 불가능한 최열등지에 대한 지대발생의 근거를 제시하고 있다.",
      

정답⑤,
      
해설:"독점지대설이 아니고 절대지대설"
    ,
    
      
문제[22회]5. 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.
ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.
ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 한 필지의 토지를 말한다.
ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다.

ㅁ. 후보지는 인위적•자연적•행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",


      
정답④,
      
해설: ㄱ: 공지, ㄴ: 부지, ㄷ: 맹지, ㄹ: 필지, ㅁ: 획지"

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문제[22회]6. 부동산마케팅에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 소비자의 가족구성은 소비자구매행동에 영향을 미친다.
② 분양대행사를 이용하는 것은 마케팅 믹스(marketing mix)의 4P전략 중 가격(Price)전략과 밀접한 연관이 있다.
③ 부동산마케팅에서는 경쟁하며 판매하는 상품이 없기 때문에 경쟁사를 마케팅참여자로 볼 수 없다.
④ 관계 마케팅(interactive marketing) 전략은 AIDA(Attention, Interest, Desire, Action)원리에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다.
⑤ 마케팅 믹스는 부동산 공급자가 표적시장에서 원하는 목적을 달성하기 위해 상품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 차별화(Positioning)를 조합하는 것을 말한다.",

     
 
정답 ①,
      
해설:"소비자의 가족구성은 소비자구매행동에 영향을 미친다."
    ,
    
      

문제[22회]7. 부동산시장과 효율적 시장이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호간의 대체성이 있는 시장이다.
② 준강성 효율적 시장에서는 기술적 분석으로 초과이익을 얻을 수 없다.
③ 강성 효율적 시장에서는 누구든지 어떠한 정보로도 초과이익을 얻을 수 없다.
④ 부동산시장은 여러 가지 불완전한 요소가 많으므로 할당효율적 시장(allocationally efficient market)이 될 수 없다.
⑤ 부동산증권화 및 실거래가신고제도 등으로 우리나라 부동산시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다.",

      

정답④,
      
해설:"부동산시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다."
    ,
    
      
문제[22회]8. 부동산의 특성으로 인해 파생되는 특징에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
( ㄱ )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( ㄴ )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( ㄷ )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( ㄹ )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.

① ㄱ-부동성, ㄴ-영속성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-개별성
② ㄱ-개별성, ㄴ-영속성, ㄷ-부동성, ㄹ-용도의 다양성
③ ㄱ-부동성, ㄴ-용도의 다양성, ㄷ-영속성, ㄹ-개별성
④ ㄱ-부동성, ㄴ-개별성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-영속성
⑤ ㄱ-용도의 다양성, ㄴ-부동성, ㄷ-개별성, ㄹ-영속성",


      
정답 ①,
      
해설:"( 부동성 )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( 영속성 )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( 용도의 다양성 )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( 개별성 )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다."
    ,
    
      
문제[22회]10. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?


① 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.
② 보전재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후ㆍ불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.
③ BOT(Build-Operate-Transfer)방식은 민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유ㆍ운영한 후, 사업이 종료한 때 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 것을 말한다.
④ 부동산개발의 타당성분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성분석이다.
⑤ 도시환경정비사업은 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.",
      
정답②,
      
해설:"보전재개발이 아니고 수복재개발"
    ,
    

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문제[22회]12. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다.
② 일반적으로 부동산의 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 있다.
③ 부동산시장은 부동산소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다.
④ 부동산시장은 경제활동별 지대지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 한다.
⑤ 부동산시장은 국지성으로 인해 동일한 가격이 형성된다.",

      
정답⑤,

      
해설:"부동산시장은 국지성으로 인해 가격이 다르게 형성된다."
    ,
    
      
문제[22회]13. 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.
ㄴ. 사회성•공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다.
ㄷ. 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다.
ㄹ. 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라는 할 수 있으며, 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다.
ㅁ. 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성때문이다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㅁ
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄹ, ㅁ",


      
정답②,
      
해설:"ㄱ, ㄷ"
    ,
    
      

문제[22회]14. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산관리자가 상업용 부동산의 임차자를 선정할 때는 가능매상고가 중요한 기준이 된다.
② 비율임대차(percentage lease)는 임차자 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 것을 말한다.
③ 대응적 유지활동은 시설 등이 본래의 기능을 발휘하는데 장애가 없도록 유지계획에 따라 시설을 교환하고 수리하는 사전적 유지활동을 의미한다.
④ 부동산관리자는 임대차 계약 시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지시킬 필요가 있다.
⑤ 임대료 손실보험은 건물 화재 등으로 피해가 발생하여 건물을 수리 및 복원하는 기간 동안 초래되는 임대료 손실을 보상해 주는 보험이다.",
      
정답③,
      
해설:"대응적 유지활동이 아니고 예방적 유지활동"
    ,
    
      
문제[22회]15. 최근 부동산시장에서 소형아파트의 임대료가 10% 상승함에 따라 소형아파트의 임대수요량은 5% 감소한 반면 오피스텔의 임대수요는 7% 증가했다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
ㅇ 소형아파트 수요의 가격탄력성 : ( ㄱ )ㅇ 소형아파트와 오피스텔의 관계 : ( ㄴ )

① ㄱ-탄력적, ㄴ-보완재
② ㄱ-비탄력적, ㄴ-보완재
③ ㄱ-단위탄력적, ㄴ-대체재
④ ㄱ-탄력적, ㄴ-대체재
⑤ ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재",

      
정답⑤,
      
해설:"ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재"
    ,

    
      
문제[22회]16. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.
② 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.
③ 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결 수단이 될 수 없다.
④ 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다.
⑤ 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다.",
      

정답③,
      

해설:"지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결 수단이 될 수 있다."
    ,
    
      

문제[22회]17. A는 부동산자금을 마련하기 위하여 20×1년 1월 1일 현재, 2년 동안 매년 연말 2,000원씩을 불입하는 투자 상품에 가입했다. 투자 상품의 이자율이 연 10%라면, 이 상품의 현재가치는?(단, 십원단위 이하는 절사함)

① 3,400원
② 3,600원
③ 3,700원
④ 3,200원
⑤ 3,300원",
      

정답 ①,
      
해설:"2000÷(1+0.1) + 2000÷(1+0.1)² = 3470원 → 3400원(십원단위절사)"
    ,
    
      

문제[22회]18. 공공재에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.
② 공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 사회에서 필요한 양만큼 충분히 생산된다.
③ 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.
④ 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.
⑤ 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다.",
      

정답②,
      

해설:"공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 시장실패의 원인이 된다."
    ,
    
      

문제[22회]19. 우리나라의 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사의 설립 자본금은 1억원 이상이다.
② 부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말한다.
③ 부동산신탁의 신탁재산관리인이란 수탁자를 대신하여 신탁재산을 관리하는 자를 말한다.
④ 금융위원회는 공익을 위하여 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요하면 부동산투자회사 등에 금융감독 관련 업무에 관한 자료 제출이나 보고를 명할 수 있다.
⑤ 부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.",
      

정답 ①,
      

해설:"자기관리 부동산투자회사: 5억원 이상위탁관리 부동산투자회사: 3억원 이상기업구조조정 부동산투자회사: 3억원 이상"
    ,
    
      

문제[22회]20. 유량(flow)과 저량(stock)의 설명으로 옳은 것은?

① 저량은 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념이다.
② 유량은 일정 시점에서만 측정이 가능한 개념이다.
③ 유량의 예로는 주택재고량, 부동산투자회사의 자산가치 등이 있다.
④ 저량의 예로는 주택거래량, 신규주택공급량 등이 있다.
⑤ 만약 현재 우리나라에 총 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"만약 현재 우리나라에 총 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다."

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문제[22회]21. 주택금융과 관련된 다음 상황에서 옳은 것은?(단, 다른 조건과 가정은 배제함)

ㄱ. A는 총부채상환비율(debt to income)이 적용되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을 위해 담보인정비율(loan to value) 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때, A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나?
ㄴ. 담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득 4천만원인 B가 매월 원리금균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려 할 때, B의 대출가능여부는?

① ㄱ : 4억원, ㄴ : 대출 가능
② ㄱ : 4억원, ㄴ : 대출 불가능
③ ㄱ : 3억 5천만원, ㄴ : 대출 불가능
④ ㄱ : 3억원, ㄴ : 대출 가능
⑤ ㄱ : 3억원, ㄴ : 대출 불가능",

      
정답②,
      
해설:"담보가격 x 50% = 2억원, 담보가격 = 4억원 대출가능여부  4천만원 x 40% = 1600만원까지 상환 가능  원리금균등 150만원 150만원 x 12개월 = 1800만원  1600만원까지 상환 가능하므로 대출 불가능"
    ,
    
      
문제[22회]22. 일반기업대출과 부동산금융에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발신탁(사업)금융의 자금은 위탁자가 관리한다.
② 일반 기업대출의 자금은 차입자가 관리하고 부동산 프로젝트금융의 자금은 위탁계좌에 의해 관리된다.
③ 부동산개발신탁(사업)금융의 차입자는 신탁회사이다.
④ 일반 기업대출의 차입자는 일반기업이고 부동산 프로젝트금융의 차입자는 특수법인이다.
⑤ 부동산 프로젝트금융은 비소구(非訴求) 또는 제한적 소구 금융방식이다.",
      

정답 ①,
      

해설:"위탁자가 아니고 수탁자가 관리한다."
    ,
    
      
문제[22회]23. 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 부동산정책이 아닌 것은?

① 소득세법 - 지정지역(투기지역)의 지정
② 종합부동산세법 - 종합부동산세
③ 공공토지의 비축에 관한 법률 - 토지은행
④ 택지소유상한에 관한 법률 - 택지소유상한
⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 용도지역",
      

정답④,
      

해설:"택지소유상한제는 폐지되었다."
    ,
    
      

문제[22회]24. 부동산의 가격발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.
② 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족 수단이 질적ㆍ양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다.
③ 가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만 있어도 가격이 발생한다.
④ 양도가능성(이전성)을 부동산의 가격발생요인으로 포함하는 견해도 있다.
⑤ 가격형성요인은 가격발생요인에 영향을 미친다.",
      

정답③,
      

해설:"가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만으로 가격이 발생하지 않는다."
    ,
    
      

문제[22회]25. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부동산 취득 단계에서 부과되는 조세로는 취득세, 인지세 등이 있다.
② 헨리 조지(Henry George)는 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.
③ 지가상승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 지가가 하락한다.
④ 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다.
⑤ 부동산세금은 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과하기도 한다.",
      

정답③,
      

해설:"지가가 상승한다."
    ,
    
      
문제[22회]26. 부동산증권에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 우리나라 자산유동화증권(asset-backed securities)제도는「자산유동화에 관한 법률」에 의해 도입 되었다.
② 저당대출자동이체채권(mortgage pay-through bonds)은 하나의 저당집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권을 말한다.
③ 저당대출자동이체채권은 저당채권이체증권(mortgage pass-through securities)과 주택저당담보부채권(mortgage-backed bonds)을 혼합한 성격의 주택저당증권(mortgage backed securities)이다.
④ 주택저당담보부채권은 저당채권의 집합에 대한 채권적 성격의 주택저당증권이다.
⑤ 다계층저당증권(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 저당채권의 풀(pool)에 대한 소유권을 가지면서 동 풀(pool)에 대해 채권을 발행하는 것이다.",
      

정답②,
      
해설:"저당대출자동이체채권이 아니고 다계층저당증권"
    ,
    
      

문제[22회]27. 주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 현재 주택정책의 관련 부처는 국토해양부 외에 기획재정부, 행정안전부 등 다양하다.
② 주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인이 될 수 있다.
③ 주택임대차 계약 갱신 시 임대료의 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다.
④ 주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있다.
⑤ 정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 높아야 시장에 영향을 준다.",
      

정답⑤,
      

해설:"정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 높으면 시장에 영향을 주지 못한다."
    ,
    
      

문제[22회]28. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다.
② 인구의 감소라는 요인으로 수요곡선 자체가 이동하는 것은 수요의 변화이다.
③ 일반적으로 이자율이 하락하면 부동산의 수요가 증가한다.
④ 균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 감소하고 균형가격은 하락한다.
⑤ 주택의 수요(demand)와 소요(needs)의 개념은 서로 다르다.",
      

정답④,
      

해설:"균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 증가하고 균형가격은 하락한다."
    ,
    
      

문제[22회]30. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
② 부동산투자회사는 주식회사로 하며, 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.
③ 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 최저자본금은 각각 50억원 이상이 되어야 한다.
④ 기업구조조정 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사이다.
⑤ 부동산투자회사는「부동산투자회사법」에서 특별히 정한 경우를 제외하고는「상법」의 적용을 받는다.",
      

정답④,
      

해설:"기업구조조정 부동산투자회사가 아니고 자기관리 부동산투자회사"
    ,
    
      

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문제[22회]31. 다음 자금조달방법 중 부채금융(debt financing)을 모두 고른 것은?
ㄱ. 조인트벤처(joint venture)
ㄴ. 자산유동화증권(asset-backed securities)
ㄷ. 주택상환사채ㄹ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㅁ. 부동산 신디케이트(syndicate)

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㅁ",

      
정답③,
      

해설:"ㄴ.자산유동화증권, ㄷ.주택상환사채"
    ,
    
      

문제[22회]32. 다음 부동산 투자타당성 분석 방법 중 할인기법이 아닌 것은?
ㄱ. 순현가(net present value)법
ㄴ. 회수기간(payback period)법
ㄷ. 내부수익률(internal rate of return)법
ㄹ. 수익성지수(profitability index)법
ㅁ. 회계적수익률(accounting rate of return)법

① ㄱ, ㅁ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄴ, ㄹ
④ ㄴ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ",

      
정답④,
      

해설:"ㄴ.회수기간법, ㅁ.회계적수익률법"
    ,
    
      
문제[22회]33. 부동산의 경기순환과 변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부동산경제를 구성하고 있는 각 부문에서 순환적 변동을 비롯한 계절적, 장기적, 무작위적 변동이 나타난다.
② 무작위적 변동이란 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동 현상을 말한다.
③ 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 것은 계절적 변동에 속한다.
④ 상향시장에서 직전 회복시장의 거래사례가격은 현재시점에서 상한가가 된다.
⑤ 상향시장에서는 건축허가량이 증가하는 현상이 나타난다.",
      

정답④,
      

해설:"상한가가 아니고 하한가"
    ,
    
      

문제[22회]34. 도시공간구조 및 입지에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 동심원설에 의하면 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보인다.
② 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.
③ 다핵심이론에서는 다핵의 발생요인으로 유사활동간 분산지향성, 이질활동간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.
④ 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.
⑤ 잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고 백화점, 귀금속점은 집재성 점포이다.",
      

정답②,
      

해설:"선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다."
    ,
    
      
문제[22회]35. 부동산 가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지의 평가에 있어서 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인해 공시기준일 현재 현실화ㆍ구체화된 지가의 증가분은 이를 반영하여 평가한다.
② 표준지공시지가의 공시사항으로는 표준지의 단위면적당 가격, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 도로ㆍ교통상황, 지세 등이 있다.
③ 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.
④ 표준주택가격을 평가하는 경우에 표준주택에 전세권 그 밖의 주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가하여야 한다.
⑤ 표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 현장 조사 당시의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.",
      

정답⑤,
      

해설:"현장 조사 당시의 이용상황을 기준이 아니고 공시기준일 현재의 실제용도를 기준"
    ,
    
      

문제[22회]36. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

ㅇ 임대단위 : 원룸 20개실
ㅇ 실당 예상 임대료 : 600,000/년
ㅇ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5%
ㅇ 재산세 : 200,000원/년
ㅇ 개인 업무비 : 300,000원/년
ㅇ 수선비 : 600,000원/년
ㅇ 관리비 : 600,000원/년
ㅇ 소유자 급여 : 800,000/년
ㅇ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원
ㅇ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2
ㅇ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75

① 637,380,000원
② 640,740,000원
③ 642,000,000원
④ 642,840,000원
⑤ 644,520,000원",
      

정답③,
      
해설:"20실 x 60만원(임대료) = 1200만원
공실 1200만원 x 5% = 60만원1200만원 - 60만원(공실) - 20만원(재산세) - 60만원(수선비) - 60만원(관리비) = 1000만원
5년간 연금의 현가계수: 1000만원 x 4.2 = 4200만원
5년후 일시불의 현가계수: 8억 x 0.75 = 6억원
부동산의 가치: 6억원 + 4200만원 =  642,000,000원"
    ,
    
      

문제[22회]37. 자본회수에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 잔여환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선환원법, 감채기금환원법, 평준연금환원법이 있다.
ㄴ. 직선환원법 및 감채기금환원법은 매 기간마다 순영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준 연금환원법에서는 매 기간마다 순영업소득이 일정하다고 가정한다.
ㄷ. 감채기금환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다.
ㄹ. 잔여환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선환원법 적용 시 가장 크고 평준 연금환원법 적용 시 가장 작다.
ㅁ. 저당지분환원법에서는 매 기간의 순영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",

      

정답③,
      

해설:"ㄱ, ㄷ, ㅁ"
    ,
    
      

문제[22회]38. 최유효이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
② 특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.
③ 중도적 이용(interim use)이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.
④ 초과토지(excess land)란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.
⑤ 투기적 이용(speculative use)의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않다.",
      

정답④,
      

해설:"초과토지란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 있다."
    ,
    
      
문제[22회]39. 최근 신축한 주택(토지 300㎡, 건물 500㎡)을 91,000,000원에 매도의뢰 했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래가격대비 5% 저가(低價)로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/㎡에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/㎡이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축시점과 거래시점은 동일함)

① 40,500,000원
② 44,500,000원
③ 45,000,000원
④ 46,000,000원
⑤ 49,000,000원",

      
정답③,
      

해설:"주택의 가격 : 85,500,000 x 100 ÷ (100-5) = 90,000,000원
건물의 가격: 90,000 x 500㎡ = 45,000,000원
토지의 가격: 90,000,000 - 45,000,000 = 45,000,000원"
    ,
    
      

문제[22회]40. 감정평가의 분류 및 부동산 가격제원칙에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 ( ㄱ )이다.
ㅇ 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 ( ㄴ )에 의해서 설명 가능하다.

① ㄱ-부분평가, ㄴ-기회비용의 원칙
② ㄱ-부분평가, ㄴ-균형의 원칙
③ ㄱ-구분평가, ㄴ-경쟁의 원칙
④ ㄱ-구분평가, ㄴ-기회비용의 원칙
⑤ ㄱ-구분평가, ㄴ-균형의 원칙",

      
정답 ①,
      
해설:"ㄱ-부분평가, ㄴ-기회비용의 원칙"

문제[22회]3. 상권과 관련된 내용으로 틀린 것은?

① 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.
② 일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.
③ 상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.
④ 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정했다.
⑤ 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.",
      

정답②,
      
해설:"상권의 규모는 크다."

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    ,

문제[22회]2. 건물의 내용연수와 생애주기에 관한 설명으로 옳은 것은?

ㄱ. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지 버팀 연수
ㄴ. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

① ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-신축단계
② ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-안정단계
③ ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-안정단계
④ ㄱ-기능적 내용연수, ㄴ-안정단계
⑤ ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계",


      
정답⑤,

해설:"ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계"

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