공인중개사 23회 부동산학개론 기출문제 해설 및 정답

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문제[23회]1. 부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
③ 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.
④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.",
      

정답③,
      

해설:"매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외가 아니다."
    ,
    
      
문제[23회]2. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

① 상품
② 자본
③ 자산
④ 환경
⑤ 소비재",
      
정답④,
     
 해설:"환경 - 물리적(기술적)개념"
    ,
    
      
문제[23회]3. A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적ㆍ인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가?

① 생산성ㆍ용도의 다양성
② 부동성ㆍ위치의 가변성
③ 영속성ㆍ투자의 고정성
④ 적재성ㆍ가치의 보존성
⑤ 부증성ㆍ분할의 가능성",

      
정답②,
      

해설:"공원이 새롭게 조성 → 외부효과 → 부동성"
    ,
    
      

문제[23회]4. 부동산 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산의 신규공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다.
② 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다.
③ 부동산의 개별성은 공급을 비탄력적이고 비독점적으로 만드는 성질이 있다.
④ 공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례라 할 수 있다.
⑤ 주택의 공급규모가 커지면, 규모의 경제로 인해 생산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.",
      

정답③,
      

해설:"비독점적이 아니고 독점적"
    ,
    
      

문제[23회]5. 도시스프롤(urban sprawl) 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다.
② 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.
③ 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다.
④ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.
⑤ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.",
      

정답②,
      

해설:"주로 도시가 팽창하는 외곽에서 발생한다."
    ,
    
      

문제[23회]6. 부동산 수요의 가격탄력성에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 탄력적이다.
② 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재의 존재유무에 따라 달라질 수 있다.
③ 부동산의 용도전환이 용이하면 할수록 부동산 수요의 가격탄력성이 커진다.
④ 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다.
⑤ 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별ㆍ용도별로 세분할 경우 달라질 수 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 비탄력적이다."
    ,
    
      

문제[23회]8. 우리나라 토지관련 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지비축제도는 정부 등이 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위한 것이다.
② 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다.
③ 용도지역ㆍ지구는 토지이용에 수반되는 부(負)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정하게 된다.
④ 토지선매에 있어 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다.
⑤ 토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다.",

      
정답④,
      

해설:"강제수용이 아니고 협의매수"
    ,
    
      
문제[23회]9. 다음에서 설명하는 도시공간구조이론은?

ㅇ미국의 도시경제학자인 호이트(H. Hoyt)가 주장하였다.
ㅇ도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매·경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(wedge) 지대 모형으로 확대 배치된다.
ㅇ주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

① 선형이론
② 동심원이론
③ 다핵심이론
④ 중력모형이론
⑤ 분기점모형이론",

    
  
정답 ①,
      

해설:"선형이론"
    ,
    
      

문제[23회]10. 공급의 가격탄력성에 따른 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요는 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
② 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
③ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 하락하고 균형거래량은 변하지 않는다.
④ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.
⑤ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.",
      

정답②,
      

해설:"공급이 가격에 대해 완전탄력전인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고, 균형거래량은 증가한다."
    ,
    

 

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문제[23회]12. 부동산시장에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

① 부동산시장은 지역의 경제적ㆍ사회적ㆍ행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요ㆍ공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다.
② 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.
③ 부동산시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 비가역성과 관련이 깊다.
④ 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.
⑤ 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.",
      

정답③,
      

해설:"비가역성이 아니고 개별성과 관련이 깊다."
    ,
    
      

문제[23회]14. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.
② 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.
③ 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최소지불용의액이라 할 수 있다.
④ 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.
⑤ 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다.",
     

 
정답③,
      

해설:"최소지불용의액이 아니고 최대지불용의액이라 할 수 있다."
    ,
    
      

문제[23회]16. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.
② 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
③ 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다.
④ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.
⑤ 주거 바우처(housing voucher) 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 임대료가 하락하기 때문에 단기적으로 임대료 규제의 효과가 나타난다."
    ,
    
      

문제[23회]17. 부동산시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.
② 상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
③ 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
④ 후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
⑤ 하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.",
      

정답②,
      

해설:"상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다."
    ,
    
      

문제[23회]18. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.
② 부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다.
③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 갖고 있다.
④ 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.
⑤ 절세는 합법적으로 세금을 줄이려는 행위이며, 조세회피와 탈세는 불법적으로 세금을 줄이려는 행위이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"조세회피는 합법적인 탈세이다."
    ,
    
      

문제[23회]19. 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상이 아닌 것은?

① 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.
② 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.
③ 토지의 조방적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.
④ 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.
⑤ 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.",
      

정답③,
      

해설:"토지의 조방적 이용이 아니고 토지의 집약적 이용"
    ,
    
      

문제[23회]20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다.
② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율(capitalization rate)은 7%이다.
④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
⑤ 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"부채서비스액 = 순영업소득 ÷ 부채감당비율"
    ,
    

 

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문제[23회]21. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 관리는 물리ㆍ기능ㆍ경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다.
② 직접(자치)관리 방식은 관리업무의 타성(惰性)을 방지할 수 있고, 인건비의 절감효과가 있다.
③ 간접(위탁)관리 방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면, 기밀유지에 있어서 직접(자치)관리방식보다 불리하다.
④ 혼합관리 방식은 직접(자치)관리와 간접(위탁)관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다.
⑤ 혼합관리 방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.",
      

정답②,
      

해설:"직접(자치)관리 방식이 아니고 간접(위탁)관리 방식"
    ,
    
      

문제[23회]22. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.
② 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.
③ 운영위험(operating risk)이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.
④ 위치적 위험(locational risk)이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.
⑤ 유동성위험(liquidity risk)이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 고정이자율 대신 변동이자율로 대출하기를 선호한다."
    ,
    
      

문제[23회]23. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 두고 있다.
② 용도지역ㆍ지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적ㆍ행정적 장치이다.
③ 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.
④ 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할 수 있다.
⑤ 보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 간접적으로 개입하는 방법이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 직접적으로 개입하는 방법이다."
    ,
    
      

문제[23회]24. 부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다.
② 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다.
③ 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다.
④ 어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧다.
⑤ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다.",


      

정답④,
      

해설:"어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 길다."
    ,
    
      

문제[23회]25. 한국주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료를 부담한다.
② 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다.
③ 주택연금지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식이 있다.
④ 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다.
⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정상속인이 상환하지 않는다.",
      

정답 ①,
      

해설:"연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료가 없다."
    ,
    
      

문제[23회]26. 부동산가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.
② 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.
③ 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.
④ 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.
⑤ 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"교환가치가 아니고 투자가치와 유사한 개념이다."
    ,
    
      

문제[23회]27. 부동산집합투자기구(이하 ‘부동산펀드’)와 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다.
② 부동산투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다.
③ 부동산투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식매매차익을 획득할 수 있다.
④ 부동산펀드가 집합투자재산으로 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 대해서는 세금감면 혜택이 있다.
⑤ 부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 없는 반면, 부동산펀드의 경우에는 원금손실의 위험이 있다.",
      

정답⑤,
      

해설:"부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 있다."
    ,
    
      

문제[23회]29. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 국민주택기금은 국민주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소요되는 자금을 지원하는데 사용된다.
② 한국주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무 등을 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하고 장기주택금융활성화를 위하여 금융기관에 대하여 주택자금대출을 지원한다.
③ 대한주택보증은 주택관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다.
④ 국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 가능하다.
⑤ 공공주택금융은 일반적으로 민간주택금융에 비하여 대출금리가 낮고 대출기간도 장기이다.",
      

정답④,
      

해설:"국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 불가능하다."
    ,
    
      

문제[23회]30. 주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 대출조건은 동일하다고 가정함)

① 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등분할상환방식의 원리금보다 많다.
② 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등분할상환방식보다 원금균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수측면에서 보다 안전하다.
③ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.
④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.
⑤ 중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.",
      

정답⑤,
      

해설:"중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 크다."
    ,
    

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문제[23회]31. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건출, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
ㄷ. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역·지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
ㅁ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄹ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",
      

정답②,
      

해설:"ㄱ, ㄹ, ㅁ"
    ,
    
      

문제[23회]32. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)
ㅇ 호당 임대료    6,000,000원
ㅇ 임대가능호수            40호
ㅇ 공실률                    10%
ㅇ 운영비용       16,000,000원
ㅇ 원리금상환액  90,000,000원
ㅇ 융자이자       20,000,000원
ㅇ 감가상가액    10,000,000원
ㅇ 소득세율                 30%

① 유효총소득은 216,000,000원이다.
② 순영업소득은 200,000,000원이다.
③ 세전현금수지는 110,000,000원이다.
④ 영업소득세는 50,000,000원이다.
⑤ 세후현금수지는 59,000,000원이다.",
      

정답④,
      

해설:"영업소득세 51,000,000원
유효총소득: 600만원 x 40호 = 2억 4천만원
2억4000만원 - (2억4000만원 x 10%공실률) = 2억 1600만원
순영업소득: 2억 1600만원 - 1600만원(운영비용) = 2억원 
세전현금수지: 2억원 - 9000만원(원리금상환액) = 1억 1천만원
영업소득세: 2억원 - 2천만원(융자이자) - 1천만원(감가상각비) = 1억 7천만원
1억 7천만원 x 30%(세율) = 5,100만원
세후현금수지: 1억 1천만원 - 5,100만원 = 5,900만원


    ,
    
      
문제[23회]33. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
② 부동산개발사업의 위험은 법률적 위험(legal risk), 시장위험(market risk), 비용위험(cost risk) 등으로 분류할 수 있다.
③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.
④ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장위험으로 볼 수 있다.",
      

정답④,
      

해설:"시장위험 분석이 아니고 법적위험 분석을 소홀히 한 결과이다."
    ,
    
      

문제[23회]34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다.
② 마케팅 믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합으로 정의할 수 있다.
③ 마케팅 전략 중 표적시장설정(targeting)이란 마케팅활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.
④ 주택청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(promotion)이다.
⑤ 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보ㆍ광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.",
      

정답③,
      

해설:"표적시장설정이 아니고 시장세분화란 마케팅활동"
    ,
    
      

문제[23회]36. 부동산감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
② 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
③ 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.
④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다.",
      

정답③,
      

해설:"균형의원칙-내부요인분석, 적합의 원칙-외부요인분석"
    ,
    
      
문제[23회]37. 다음 사례부동산의 사정보정치는 얼마인가?

ㅇ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음
ㅇ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000/㎡으로 조사되었음

① 0.50
② 0.60
③ 0.70
④ 0.80
⑤ 0.90",
      
정답④,
      

해설:"100,000,000원 ÷ 1,000㎡ = 100,000원/㎡ 
정상가격80,000/㎡, 구입가격100,000원/㎡100,000 - 80,000 = 20,000원
20,000 ÷ 80,000 = 25
정상가에서 25% 더 높게 구매
사정보정치 = 대상부동산 ÷ 사례부동산
100 ÷ (100 + 25) = 0.80


    ,
    
      
문제[23회]38. 「감정평가에 관한 규칙」상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
② 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의할 수 있다.
③ 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.
④ 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다.
⑤ 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.",
      

정답②,
      

해설:"입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소경목림은 원가법에 의할 수 있다."
    ,
    
      
문제[23회]39. 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은?

① 토지가격비준표 작성의 기준
② 재산세 과세표준액 결정
③ 종합부동산세 과세표준액 결정
④ 국유지의 사용료 산정기준
⑤ 개발부담금 부과를 위한 개시시점지가 산정",
      

정답 ①,
      

해설:"토지가격비준표 작성의 기준 - 표준지공시지가"
    ,
    
      

문제[23회]40. 감가수정의 방법 중 건물의 내용년수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법은?

① 관찰감가법
② 상환기금법
③ 시장추출법
④ 정액법
⑤ 정률법",
      

정답②,
      

해설:"상환기금법"

 

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