공인중개사 22회 부동산학개론 기출문제

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문제[22회]1. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.
② 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③ 준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.
⑤ 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다."

 
정답⑤,
    
해설:"토지는 생산재이기도하고 소비재이기도 하다."
    ,
    
      

문제[22회]2. 건물의 내용연수와 생애주기에 관한 설명으로 옳은 것은?

ㄱ. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지 버팀 연수
ㄴ. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

① ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-신축단계
② ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-안정단계
③ ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-안정단계
④ ㄱ-기능적 내용연수, ㄴ-안정단계
⑤ ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계",


      
정답⑤,

해설:"ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계"
    ,
    
      
문제[22회]3. 상권과 관련된 내용으로 틀린 것은?
① 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.
② 일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.
③ 상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.
④ 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정했다.
⑤ 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.",
      

정답②,
      
해설:"상권의 규모는 크다."
    ,
    
      
문제[22회]4. 지대에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 리카도(Ricardo)는 토지비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확체감의 법칙의 작용을 지대 발생원인으로 보았다.
② 위치지대설에서 지대함수는 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수이다.
③ 마찰비용이론에 의하면 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다.
④ 특정 토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데, 이때 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다.
⑤ 독점지대설은 토지의 소유 자체를 지대발생의 원인으로 보며, 차액지대설로는 설명이 불가능한 최열등지에 대한 지대발생의 근거를 제시하고 있다.",
      

정답⑤,
      
해설:"독점지대설이 아니고 절대지대설"
    ,
    
      
문제[22회]5. 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.
ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.
ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 한 필지의 토지를 말한다.
ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다.

ㅁ. 후보지는 인위적•자연적•행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",


      
정답④,
      
해설: ㄱ: 공지, ㄴ: 부지, ㄷ: 맹지, ㄹ: 필지, ㅁ: 획지"

 

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문제[22회]6. 부동산마케팅에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 소비자의 가족구성은 소비자구매행동에 영향을 미친다.
② 분양대행사를 이용하는 것은 마케팅 믹스(marketing mix)의 4P전략 중 가격(Price)전략과 밀접한 연관이 있다.
③ 부동산마케팅에서는 경쟁하며 판매하는 상품이 없기 때문에 경쟁사를 마케팅참여자로 볼 수 없다.
④ 관계 마케팅(interactive marketing) 전략은 AIDA(Attention, Interest, Desire, Action)원리에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다.
⑤ 마케팅 믹스는 부동산 공급자가 표적시장에서 원하는 목적을 달성하기 위해 상품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 차별화(Positioning)를 조합하는 것을 말한다.",

     
 
정답 ①,
      
해설:"소비자의 가족구성은 소비자구매행동에 영향을 미친다."
    ,
    
      

문제[22회]7. 부동산시장과 효율적 시장이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호간의 대체성이 있는 시장이다.
② 준강성 효율적 시장에서는 기술적 분석으로 초과이익을 얻을 수 없다.
③ 강성 효율적 시장에서는 누구든지 어떠한 정보로도 초과이익을 얻을 수 없다.
④ 부동산시장은 여러 가지 불완전한 요소가 많으므로 할당효율적 시장(allocationally efficient market)이 될 수 없다.
⑤ 부동산증권화 및 실거래가신고제도 등으로 우리나라 부동산시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다.",

      

정답④,
      
해설:"부동산시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다."
    ,
    
      
문제[22회]8. 부동산의 특성으로 인해 파생되는 특징에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
( ㄱ )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( ㄴ )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( ㄷ )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( ㄹ )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.

① ㄱ-부동성, ㄴ-영속성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-개별성
② ㄱ-개별성, ㄴ-영속성, ㄷ-부동성, ㄹ-용도의 다양성
③ ㄱ-부동성, ㄴ-용도의 다양성, ㄷ-영속성, ㄹ-개별성
④ ㄱ-부동성, ㄴ-개별성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-영속성
⑤ ㄱ-용도의 다양성, ㄴ-부동성, ㄷ-개별성, ㄹ-영속성",


      
정답 ①,
      
해설:"( 부동성 )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( 영속성 )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( 용도의 다양성 )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( 개별성 )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다."
    ,
    
      
문제[22회]10. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?


① 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.
② 보전재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후ㆍ불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.
③ BOT(Build-Operate-Transfer)방식은 민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유ㆍ운영한 후, 사업이 종료한 때 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 것을 말한다.
④ 부동산개발의 타당성분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성분석이다.
⑤ 도시환경정비사업은 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.",
      
정답②,
      
해설:"보전재개발이 아니고 수복재개발"
    ,
    

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문제[22회]12. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다.
② 일반적으로 부동산의 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 있다.
③ 부동산시장은 부동산소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다.
④ 부동산시장은 경제활동별 지대지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 한다.
⑤ 부동산시장은 국지성으로 인해 동일한 가격이 형성된다.",

      
정답⑤,

      
해설:"부동산시장은 국지성으로 인해 가격이 다르게 형성된다."
    ,
    
      
문제[22회]13. 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.
ㄴ. 사회성•공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다.
ㄷ. 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다.
ㄹ. 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라는 할 수 있으며, 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다.
ㅁ. 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성때문이다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㅁ
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄹ, ㅁ",


      
정답②,
      
해설:"ㄱ, ㄷ"
    ,
    
      

문제[22회]14. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산관리자가 상업용 부동산의 임차자를 선정할 때는 가능매상고가 중요한 기준이 된다.
② 비율임대차(percentage lease)는 임차자 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 것을 말한다.
③ 대응적 유지활동은 시설 등이 본래의 기능을 발휘하는데 장애가 없도록 유지계획에 따라 시설을 교환하고 수리하는 사전적 유지활동을 의미한다.
④ 부동산관리자는 임대차 계약 시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지시킬 필요가 있다.
⑤ 임대료 손실보험은 건물 화재 등으로 피해가 발생하여 건물을 수리 및 복원하는 기간 동안 초래되는 임대료 손실을 보상해 주는 보험이다.",
      
정답③,
      
해설:"대응적 유지활동이 아니고 예방적 유지활동"
    ,
    
      
문제[22회]15. 최근 부동산시장에서 소형아파트의 임대료가 10% 상승함에 따라 소형아파트의 임대수요량은 5% 감소한 반면 오피스텔의 임대수요는 7% 증가했다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
ㅇ 소형아파트 수요의 가격탄력성 : ( ㄱ )ㅇ 소형아파트와 오피스텔의 관계 : ( ㄴ )

① ㄱ-탄력적, ㄴ-보완재
② ㄱ-비탄력적, ㄴ-보완재
③ ㄱ-단위탄력적, ㄴ-대체재
④ ㄱ-탄력적, ㄴ-대체재
⑤ ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재",

      
정답⑤,
      
해설:"ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재"
    ,

    
      
문제[22회]16. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.
② 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.
③ 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결 수단이 될 수 없다.
④ 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다.
⑤ 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다.",
      

정답③,
      

해설:"지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결 수단이 될 수 있다."
    ,
    
      

문제[22회]17. A는 부동산자금을 마련하기 위하여 20×1년 1월 1일 현재, 2년 동안 매년 연말 2,000원씩을 불입하는 투자 상품에 가입했다. 투자 상품의 이자율이 연 10%라면, 이 상품의 현재가치는?(단, 십원단위 이하는 절사함)

① 3,400원
② 3,600원
③ 3,700원
④ 3,200원
⑤ 3,300원",
      

정답 ①,
      
해설:"2000÷(1+0.1) + 2000÷(1+0.1)² = 3470원 → 3400원(십원단위절사)"
    ,
    
      

문제[22회]18. 공공재에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.
② 공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 사회에서 필요한 양만큼 충분히 생산된다.
③ 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.
④ 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.
⑤ 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다.",
      

정답②,
      

해설:"공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 시장실패의 원인이 된다."
    ,
    
      

문제[22회]19. 우리나라의 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사의 설립 자본금은 1억원 이상이다.
② 부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말한다.
③ 부동산신탁의 신탁재산관리인이란 수탁자를 대신하여 신탁재산을 관리하는 자를 말한다.
④ 금융위원회는 공익을 위하여 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요하면 부동산투자회사 등에 금융감독 관련 업무에 관한 자료 제출이나 보고를 명할 수 있다.
⑤ 부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.",
      

정답 ①,
      

해설:"자기관리 부동산투자회사: 5억원 이상위탁관리 부동산투자회사: 3억원 이상기업구조조정 부동산투자회사: 3억원 이상"
    ,
    
      

문제[22회]20. 유량(flow)과 저량(stock)의 설명으로 옳은 것은?

① 저량은 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념이다.
② 유량은 일정 시점에서만 측정이 가능한 개념이다.
③ 유량의 예로는 주택재고량, 부동산투자회사의 자산가치 등이 있다.
④ 저량의 예로는 주택거래량, 신규주택공급량 등이 있다.
⑤ 만약 현재 우리나라에 총 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다.",
      

정답⑤,
      

 

해설:"만약 현재 우리나라에 총 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다."

 

 

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문제[22회]21. 주택금융과 관련된 다음 상황에서 옳은 것은?(단, 다른 조건과 가정은 배제함)

ㄱ. A는 총부채상환비율(debt to income)이 적용되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을 위해 담보인정비율(loan to value) 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때, A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나?
ㄴ. 담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득 4천만원인 B가 매월 원리금균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려 할 때, B의 대출가능여부는?

① ㄱ : 4억원, ㄴ : 대출 가능
② ㄱ : 4억원, ㄴ : 대출 불가능
③ ㄱ : 3억 5천만원, ㄴ : 대출 불가능
④ ㄱ : 3억원, ㄴ : 대출 가능
⑤ ㄱ : 3억원, ㄴ : 대출 불가능",

      
정답②,
      
해설:"담보가격 x 50% = 2억원, 담보가격 = 4억원 대출가능여부  4천만원 x 40% = 1600만원까지 상환 가능  원리금균등 150만원 150만원 x 12개월 = 1800만원  1600만원까지 상환 가능하므로 대출 불가능"
    ,
    
      
문제[22회]22. 일반기업대출과 부동산금융에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발신탁(사업)금융의 자금은 위탁자가 관리한다.
② 일반 기업대출의 자금은 차입자가 관리하고 부동산 프로젝트금융의 자금은 위탁계좌에 의해 관리된다.
③ 부동산개발신탁(사업)금융의 차입자는 신탁회사이다.
④ 일반 기업대출의 차입자는 일반기업이고 부동산 프로젝트금융의 차입자는 특수법인이다.
⑤ 부동산 프로젝트금융은 비소구(非訴求) 또는 제한적 소구 금융방식이다.",
      

정답 ①,
      

해설:"위탁자가 아니고 수탁자가 관리한다."
    ,
    
      
문제[22회]23. 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 부동산정책이 아닌 것은?

① 소득세법 - 지정지역(투기지역)의 지정
② 종합부동산세법 - 종합부동산세
③ 공공토지의 비축에 관한 법률 - 토지은행
④ 택지소유상한에 관한 법률 - 택지소유상한
⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 용도지역",
      

정답④,
      

해설:"택지소유상한제는 폐지되었다."
    ,
    
      

문제[22회]24. 부동산의 가격발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.
② 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족 수단이 질적ㆍ양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다.
③ 가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만 있어도 가격이 발생한다.
④ 양도가능성(이전성)을 부동산의 가격발생요인으로 포함하는 견해도 있다.
⑤ 가격형성요인은 가격발생요인에 영향을 미친다.",
      

정답③,
      

해설:"가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만으로 가격이 발생하지 않는다."
    ,
    
      

문제[22회]25. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부동산 취득 단계에서 부과되는 조세로는 취득세, 인지세 등이 있다.
② 헨리 조지(Henry George)는 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.
③ 지가상승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 지가가 하락한다.
④ 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다.
⑤ 부동산세금은 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과하기도 한다.",
      

정답③,
      

해설:"지가가 상승한다."
    ,
    
      
문제[22회]26. 부동산증권에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 우리나라 자산유동화증권(asset-backed securities)제도는「자산유동화에 관한 법률」에 의해 도입 되었다.
② 저당대출자동이체채권(mortgage pay-through bonds)은 하나의 저당집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권을 말한다.
③ 저당대출자동이체채권은 저당채권이체증권(mortgage pass-through securities)과 주택저당담보부채권(mortgage-backed bonds)을 혼합한 성격의 주택저당증권(mortgage backed securities)이다.
④ 주택저당담보부채권은 저당채권의 집합에 대한 채권적 성격의 주택저당증권이다.
⑤ 다계층저당증권(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 저당채권의 풀(pool)에 대한 소유권을 가지면서 동 풀(pool)에 대해 채권을 발행하는 것이다.",
      

정답②,
      
해설:"저당대출자동이체채권이 아니고 다계층저당증권"
    ,
    
      

문제[22회]27. 주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 현재 주택정책의 관련 부처는 국토해양부 외에 기획재정부, 행정안전부 등 다양하다.
② 주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인이 될 수 있다.
③ 주택임대차 계약 갱신 시 임대료의 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다.
④ 주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있다.
⑤ 정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 높아야 시장에 영향을 준다.",
      

정답⑤,
      

해설:"정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 높으면 시장에 영향을 주지 못한다."
    ,
    
      

문제[22회]28. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다.
② 인구의 감소라는 요인으로 수요곡선 자체가 이동하는 것은 수요의 변화이다.
③ 일반적으로 이자율이 하락하면 부동산의 수요가 증가한다.
④ 균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 감소하고 균형가격은 하락한다.
⑤ 주택의 수요(demand)와 소요(needs)의 개념은 서로 다르다.",
      

정답④,
      

해설:"균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 증가하고 균형가격은 하락한다."
    ,
    
      

문제[22회]30. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
② 부동산투자회사는 주식회사로 하며, 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.
③ 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 최저자본금은 각각 50억원 이상이 되어야 한다.
④ 기업구조조정 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사이다.
⑤ 부동산투자회사는「부동산투자회사법」에서 특별히 정한 경우를 제외하고는「상법」의 적용을 받는다.",
      

정답④,
      

해설:"기업구조조정 부동산투자회사가 아니고 자기관리 부동산투자회사"
    ,
    
      

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문제[22회]31. 다음 자금조달방법 중 부채금융(debt financing)을 모두 고른 것은?
ㄱ. 조인트벤처(joint venture)
ㄴ. 자산유동화증권(asset-backed securities)
ㄷ. 주택상환사채ㄹ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㅁ. 부동산 신디케이트(syndicate)

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㅁ",

      
정답③,
      

해설:"ㄴ.자산유동화증권, ㄷ.주택상환사채"
    ,
    
      

문제[22회]32. 다음 부동산 투자타당성 분석 방법 중 할인기법이 아닌 것은?
ㄱ. 순현가(net present value)법
ㄴ. 회수기간(payback period)법
ㄷ. 내부수익률(internal rate of return)법
ㄹ. 수익성지수(profitability index)법
ㅁ. 회계적수익률(accounting rate of return)법

① ㄱ, ㅁ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄴ, ㄹ
④ ㄴ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ",

      
정답④,
      

해설:"ㄴ.회수기간법, ㅁ.회계적수익률법"
    ,
    
      
문제[22회]33. 부동산의 경기순환과 변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부동산경제를 구성하고 있는 각 부문에서 순환적 변동을 비롯한 계절적, 장기적, 무작위적 변동이 나타난다.
② 무작위적 변동이란 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동 현상을 말한다.
③ 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 것은 계절적 변동에 속한다.
④ 상향시장에서 직전 회복시장의 거래사례가격은 현재시점에서 상한가가 된다.
⑤ 상향시장에서는 건축허가량이 증가하는 현상이 나타난다.",
      

정답④,
      

해설:"상한가가 아니고 하한가"
    ,
    
      

문제[22회]34. 도시공간구조 및 입지에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 동심원설에 의하면 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보인다.
② 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.
③ 다핵심이론에서는 다핵의 발생요인으로 유사활동간 분산지향성, 이질활동간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.
④ 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.
⑤ 잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고 백화점, 귀금속점은 집재성 점포이다.",
      

정답②,
      

해설:"선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다."
    ,
    
      
문제[22회]35. 부동산 가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지의 평가에 있어서 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인해 공시기준일 현재 현실화ㆍ구체화된 지가의 증가분은 이를 반영하여 평가한다.
② 표준지공시지가의 공시사항으로는 표준지의 단위면적당 가격, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 도로ㆍ교통상황, 지세 등이 있다.
③ 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.
④ 표준주택가격을 평가하는 경우에 표준주택에 전세권 그 밖의 주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가하여야 한다.
⑤ 표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 현장 조사 당시의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.",
      

정답⑤,
      

해설:"현장 조사 당시의 이용상황을 기준이 아니고 공시기준일 현재의 실제용도를 기준"
    ,
    
      

문제[22회]36. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

ㅇ 임대단위 : 원룸 20개실
ㅇ 실당 예상 임대료 : 600,000/년
ㅇ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5%
ㅇ 재산세 : 200,000원/년
ㅇ 개인 업무비 : 300,000원/년
ㅇ 수선비 : 600,000원/년
ㅇ 관리비 : 600,000원/년
ㅇ 소유자 급여 : 800,000/년
ㅇ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원
ㅇ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2
ㅇ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75

① 637,380,000원
② 640,740,000원
③ 642,000,000원
④ 642,840,000원
⑤ 644,520,000원",
      

정답③,
      
해설:"20실 x 60만원(임대료) = 1200만원
공실 1200만원 x 5% = 60만원1200만원 - 60만원(공실) - 20만원(재산세) - 60만원(수선비) - 60만원(관리비) = 1000만원
5년간 연금의 현가계수: 1000만원 x 4.2 = 4200만원
5년후 일시불의 현가계수: 8억 x 0.75 = 6억원
부동산의 가치: 6억원 + 4200만원 =  642,000,000원"
    ,
    
      

문제[22회]37. 자본회수에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 잔여환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선환원법, 감채기금환원법, 평준연금환원법이 있다.
ㄴ. 직선환원법 및 감채기금환원법은 매 기간마다 순영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준 연금환원법에서는 매 기간마다 순영업소득이 일정하다고 가정한다.
ㄷ. 감채기금환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다.
ㄹ. 잔여환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선환원법 적용 시 가장 크고 평준 연금환원법 적용 시 가장 작다.
ㅁ. 저당지분환원법에서는 매 기간의 순영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",

      

정답③,
      

해설:"ㄱ, ㄷ, ㅁ"
    ,
    
      

문제[22회]38. 최유효이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
② 특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.
③ 중도적 이용(interim use)이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.
④ 초과토지(excess land)란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.
⑤ 투기적 이용(speculative use)의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않다.",
      

정답④,
      

해설:"초과토지란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 있다."
    ,
    
      
문제[22회]39. 최근 신축한 주택(토지 300㎡, 건물 500㎡)을 91,000,000원에 매도의뢰 했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래가격대비 5% 저가(低價)로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/㎡에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/㎡이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축시점과 거래시점은 동일함)

① 40,500,000원
② 44,500,000원
③ 45,000,000원
④ 46,000,000원
⑤ 49,000,000원",

      
정답③,
      

해설:"주택의 가격 : 85,500,000 x 100 ÷ (100-5) = 90,000,000원
건물의 가격: 90,000 x 500㎡ = 45,000,000원
토지의 가격: 90,000,000 - 45,000,000 = 45,000,000원"
    ,
    
      

문제[22회]40. 감정평가의 분류 및 부동산 가격제원칙에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 ( ㄱ )이다.
ㅇ 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 ( ㄴ )에 의해서 설명 가능하다.

① ㄱ-부분평가, ㄴ-기회비용의 원칙
② ㄱ-부분평가, ㄴ-균형의 원칙
③ ㄱ-구분평가, ㄴ-경쟁의 원칙
④ ㄱ-구분평가, ㄴ-기회비용의 원칙
⑤ ㄱ-구분평가, ㄴ-균형의 원칙",

      
정답 ①,
      
해설:"ㄱ-부분평가, ㄴ-기회비용의 원칙"

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