한글공부 Hangul Study

부동산학개론 저당상환방법 

1. 원금균등상환방법(원리금 체감식)
  - 차입자의 초기 부담이 제일 큼 
 - 대출잔액이 제일 작음
 - 이자부담이 제일 작음
 - 총 상환액의 부담이 적음 
 -  융지기간의 1/2 정도 시점에 원금의 절반이 상환된다. 

2. 원리금균등상환방법
  융지기간의 2/3정도 시점에 원금의 절반이 상환된다. 

3. 체증식 융자금 상환방법
 -차입자의 초기 부담이 제일 작음
 -대출잔액이 제일 큼
  - 이자부담이 제일 큼 
  - 총 상환액이 제일 큼 
 - 지금은 소득이 적지만 점점 소득이 늘어나는 젊은층에게 적합

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공인중개사 기출문제 29회 부동산학개론 저당상환방식 문제 

30. 저당상환방법에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

ㄱ. 원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다.
ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.`
ㄷ. 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가 될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식 순이다.

① ㄱ, ㄴ② ㄱ, ㄷ③ ㄱ, ㄹ④ ㄴ, ㄹ⑤ ㄷ, ㄹ


정답: "2"
해설: 
ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 증가한다.
ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 점증(체증)상환방식 >원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식 > 순이다. 

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부동산학개론 28회 기출문제 중 최대담보대출금액 구하기

27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은? (단, 주어진 조건에 한함)
- 담보 부동산의 시장가치 : 5억원
- 연소득 : 6,000만원
- 연간 저당상수 : 0.1
- 대출승인기준
  · 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%
  · 총부채상환비율(DTI) : 40%
※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함
① 1억 5,000만원
② 1억 7,000만원
③ 1억 8,000만원
④ 2억 4,000만원
⑤ 2억 5,000만원


정답: "2"

해설: 
담보인정비율(LTV) = 부동산가치(5억원) x 50% = 2억5천만원
총부채상환율(DTI)
부채서비스액 = 연간소득(6천만원) x 40% = 2천4백만원
부채 = 부채서비스액(2천4백만원) ÷ 저당상수(0.1) = 2억4천만원
LTV와 DTI중 적은 금액 2억4천만원 
담보대출금액 = 2억4천만원 - 기존대출금액(7천만원) = 1억7천만원
  

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[26회] 22. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 총투자액: 10억원
ㅇ 지분투자액: 6억원
ㅇ 세전현금수지: 6,000만원/년
ㅇ 부채서비스액: 4,000만원/년
ㅇ (유효)총소득승수: 5

① (유효)총소득: 2억원/년
② 순소득승수: 10
③ 세전현금수지승수: 10
④ (종합)자본환원율: 8%
⑤ 부채감당률: 2.5",

 
정답: "4"
 
해설: 
① 유효총소득(5) = 총투자액(10억원) / 유효총소득(2)
② 순소득승수(10) = 총투자액(10억원) / 순영업소득(1억원) 
③ 세전현금수지승수(10) = 지분투자액(6억원) / 세전현금수지(6000만원)  
④ 종합자본환원율(10%) = 순영업소득(1억원) / 총투자액(10억원) 
⑤ 부채감당률(2.5) = 순영업소득(1억원) / 부채서비스액(4000만원)
    

부동산투자분석기법 요약정리

1. 할인현금수지분석법(DCF법) : 시간가치를 고려한다.  
  * 할인(Discount) 현금(Cash) 수지(Flow) 분석법 DCF법 
  - 수입 > 지출 (투자채택)
  - 수입 < 지출 (투자기각)

  시간가치 고려하는것 (3+1)
   - {순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법}, 현가회수기간법
   - 대규모부동산에는 할인현금수지분석법이 적합하고 소규모부동산에는 어림셈법이나 비율분석법이 적합하다.

 ① 순현가법(순현재가치, NPV) :  수입에서 지출 "빼"기 
  순현가 = 수입(현금유입의 현가합) - 지출(현금유출의 현가합)
   - 투자채택: 순현가가 0보다 크거나 같을 경우 
    - 투자기각:  순현가가 0보다 작을 경우 

 ② 내부수익률법 : "같"게하기
  내부수익률(IRR)  = 수입(현금유읩 현가합)을 지출(현금유출의 현가합)과 같게 만든다. 
  순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수를 1로 만드는 할인율
   - 투자채택 : 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 경우
   - 투자기각 : 내부수익률이 요구수익률보다 작을 경우


 ③ 수익성지수법 : "나"누기
  수익성지수(PI)  = 수입(현금유입의 현가합)/지출(현금유출의 현가합)
  - 투자채책: 수익성지수가 1보다 크거나 같을 경우
  - 투자기각: 수익성지수가 1보다 작을 경우 

2. 어림셈법 (어승수)
 ① 승수법 (곱하는 값) 투자액이 소득의 몇배인가? 
   - 투자액 = 소득(수익) x 승수 
   - 승수는 자본회수기간이다. 승수는 작을수록 유리하다.

 ② 수익률법
  - 종합(자본)환원율 = 순영업소득 / 총투자액
  - 지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액
  - 세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액
  - 수익률은 클수록 유리하다.

3. 비율분석법 (대부부채총영)
 ① 대부비율(LTV)   (대부비율 = 부채 / 가치)
     - 부동산가치 x LTV = 대출가능액

 ② 부채비율   (부채비율 = 부채 / 지분)

 ③ 부채감담률(DCR)  (부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액)

 ④ 채무불이행률  = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득 
 ⑤ 총자산
 ⑥ 영업겸비

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부동산학개론 부동산투자분석기법 기출문제 

[27회]18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 동일한현금흐름의투자안이라도 투자자의요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
② 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
③ 순 현재 가치 법은 가치가 싼 원리가 적용되나 내부 수익률법은 적용되지 않는다.
④ 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.",
           
 정답:"4",
         
  해설:재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.
           
          
 [28회]15. 투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 내부수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.
② 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간중의 현급수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
③ 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
④ 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택했다.
⑤ 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.",
           
 정답:"3",
          

 해설:
순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.  (수입 - 지출)
       

           
[29회]29. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.
ㄴ. 순현재가치가 '0'이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 '1'이 된다.
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.
ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
            

정답:"2",
           

해설:
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 요구수익률을 사용한다.

         
          
[24회]24. 승수법과 수익률법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다.
② 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.
③ 순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.
④ 세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.
⑤ 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
            

정답:"2",
           
해설:
① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 총소득으로 나눈 값이다.

총소득승수 = 총투자액/총소득

② 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.

세전현금흐름승수 = 지분투자액 / 세전현금수지

③ 순소득승수(NIM)는 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다. 

순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

④ 세후현금흐름승수(ATM)는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.

세후현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금수지

⑤ 지분투자수익률(ROE)은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

지분투자수익률 = 세전현금수지 / 지분투자액