한글공부 Hangul Study

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[24회]41. 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 진의 아닌 의사표시는 원칙적으로 무효이다.
② 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 않는다.
③ 상대방 있는 의사표시는 특별한 사정이 없으면 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
④ 의사표시자가 과실 없이 상대방을 알지 못하는 경우, 의사표시는「민사소송법」의 공시송달 규정에 의하여 송달할 수 있다.
⑤ 보통우편의 방법으로 발송되었다는 사실만으로는 상당한 기간 내에 도달하였다고 추정할 수 없다.",

정답:"1",
해설:"상대방이 표의자의 진의 아닌 의사표시를 알았을 경우에 무효이다."

[24회]42. 법률행위의 효력이 발생하기 위한 요건이 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 대리행위에서 대리권의 존재
② 정지조건부 법률행위에서 조건의 성취
③ 농지거래계약에서 농지취득자격증명
④ 법률행위 내용의 적법성
⑤ 토지거래허가구역 내의 토지거래계약에 관한 관할관청의 허가",

정답:"3",
해설:"농지거래계약에서 농지취득자격증명"

[24회]43. 불공정한 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 무경험이란 거래 일반의 경험부족을 말하는 것이 아니라 해당 특정영역에서의 경험부족을 말한다.
② 불공정한 법률행위가 되기 위해서는 피해자에게 궁박, 경솔과 무경험 가운데 어느 하나가 필요하다.
③ 법률행위가 현저하게 공정을 잃었다고 하여 곧 그것이 궁박, 경솔 또는 무경험으로 이루어진 것으로 추정되지 않는다.
④ 불공정한 법률행위로 불이익을 입는 당사자가 불공정성을 소송 등으로 주장할 수 없도록 하는 부제소합의는 특별한 사정이 없으면 무효이다.
⑤ 불공정한 법률행위는 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다.",

정답:"1",
해설:"무경험이란 거래 일반의 경험부족을 말한다."

[24회]44. 甲은 乙에게 X토지를 ㎡당 98만원에 매도하려고 했는데, 잘못하여 청약서에 ㎡당 89만원으로 기재하였고, 이에 대해 乙이 승낙하였다. 그 후 X토지의 시가가 ㎡당 158만원으로 폭등하자 甲이 丙에게 X토지를 ㎡당 158만원에 매도하고 소유권을 이전해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙은 甲과 丙사이의 매매계약을 사기를 이유로 취소할 수 없다.
② 甲과 乙사이의 매매계약은 특별한 사정이 없는 한 ㎡당 89만원에 성립한다.
③ 乙은 丙명의로 이루어진 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
④ 만일 甲과 乙이 ㎡당 98만원으로 합의하였으나 ㎡당 89만원으로 기재되었다면 甲은 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다.
⑤ 만일 甲의 배임행위에 적극 가담한 丙으로부터 선의의 丁이 X토지를 취득하였다면 丁은 甲과 丙사이의 매매계약의 유효를 주장할 수 있다.",

정답:"5",
해설:"이중매매는 절대무효이다."

[24회]45. 법률행위의 종류에 관한 연결이 틀린 것은?

① 채권행위 - 교환
② 상대방 없는 단독행위 - 계약해제
③ 처분행위 - 지상권설정행위
④ 유상행위 - 임대차
⑤ 무상행위 - 증여",

정답:"2",
해설:"계약해제 - 상대방 있는 단독행위"

[24회]46. 대리인에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 복대리인은 그 권한 내에서 대리인의 이름으로 법률행위를 한다.
② 수권행위로 권한을 정하지 않은 경우, 대리인은 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질이 변하지 않는 범위에서 그 이용행위를 할 수 있다.
③ 대리인은 그 권한 내에서 사자를 사용할 수 있으며, 이때에는 복대리에 관한 규정이 적용되지 않는다.
④ 대리인에 대하여 성년후견이 개시되면 대리권은 소멸한다.
⑤ 대리인이 수인인 때에 법률이나 수권행위로 다른 정함이 없으면 각자 본인을 대리한다.",

정답:"1",
해설:"복대리인은 본인의 이름으로 법률행위를 한다."

[24회]47. 법률효과가 확정적이지 않은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)ㄱ. 상대방과 통정한 허위의 법률행위ㄴ. 무권대리인의 상대방이 거절한 의사표시ㄷ. 상대방의 강박으로 인한 의사표시ㄹ. 조건부 권리를 처분하는 법률행위ㅁ. 소유권유보부매매를 원인으로 하는 동산 소유권 취득

① ㄱ, ㄷ
② ㄱ, ㄹ
③ ㄴ, ㄹ
④ ㄴ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㅁ",

정답:"5",
해설:"ㄷ, ㅁ"

[24회]48. 甲의 대리인 乙은 甲 소유의 부동산을 丙에게 매도하기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙은 특별한 사정이 없으면 丙으로부터 계약금을 수령할 권한이 있다.
② 乙이 丙의 기망행위로 매매계약을 체결한 경우, 甲은 이를 취소할 수 있다.
③ 乙이 매매계약서에 甲의 이름을 기재하고 甲의 인장을 날인한 때에도 유효한 대리행위가 될 수 있다.
④ 乙이 매매계약을 체결하면서 甲을 위한 것임을 표시하지 않은 경우, 특별한 사정이 없으면 그 의사표시는 자기를 위한 것으로 본다.
⑤ 만일 乙이 미성년자인 경우, 甲은 乙이 제한능력자임을 이유로 매매계약을 취소할 수 있다.",

정답:"5",
해설:"甲은 乙이 제한능력자(미성년자)임을 이유로 매매계약을 취소할 수 없다."

[24회]49. 반사회적 법률행위로서 무효가 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 어떤 일이 있어도 이혼하지 않기로 하는 약정
② 불륜관계의 종료를 해제조건으로 하여 내연녀에게 한 증여
③ 수증자가 부동산 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 체결한 증여계약
④ 관계 당사자 전원의 합의로 이루어진 중간생략등기
⑤ 공무원의 직무에 관하여 특별한 청탁을 하고 그 보수로 고액의 금전을 지급할 것을 내용으로 한 약정",

정답:"4",
해설:"관계 당사자 전원의 합의로 이루어진 중간생략등기는 무효가 아니다."

[24회]50. 법률행위의 무효에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 무효인 법률행위를 추인하면 특별한 사정이 없는 한 처음부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다.
② 추인 요건을 갖추면 취소로 무효가 된 법률행위의 추인도 허용된다.
③ 사회질서의 위반으로 무효인 법률행위는 추인의 대상이 되지 않는다.
④ 무효인 법률행위에 따른 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위가 있더라도 그 손해배상을 청구할 수 없다.
⑤ 폭리행위로 무효가 된 법률행위는 다른 법률행위로 전환될 수 있다.",

정답:"1",
해설:"추인한때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다."

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[24회]51. 부동산 물권을 등기 없이 취득할 수 있는 경우가 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 신축건물의 소유권 취득
② 분묘기지권의 취득
③ 상속에 의한 소유권 취득
④ 법정저당권의 취득
⑤ 점유취득시효에 의한 지역권의 취득",

정답:"5",
해설:"점유취득시효에 의한 지역권의 취득"

[24회]52. 민법상 점유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 점유자는 평온ㆍ공연하게 점유한 것으로 추정한다.
② 매매계약을 원인으로 토지의 소유자로 등기한 자는 통상 이전등기할 때에 그 토지를 인도받아 점유한 것으로 보아야 한다.
③ 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.
④ 악의의 점유자는 그의 잘못 없이 과실을 훼손 또는 수취하지 못한 때에도 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
⑤ 점유자의 특정승계인은 자기의 점유와 전(前)점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다.",

정답:"4",
해설:"악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다."

[24회]53. 주위토지통행권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 주위토지통행권자는 담장과 같은 축조물이 통행에 방해가 되더라도 그 철거를 청구할 수 없다.
② 토지분할로 무상주위토지통행권을 취득한 분할토지의 소유자가 그 토지를 양도한 경우, 양수인에게는 무상주위토지통행권이 인정되지 않는다.
③ 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 이미 있더라도 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다면 다른 장소로 통행할 권리가 인정된다.
④ 기존의 통로가 있으면, 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못할 때에도 주위토지통행권은 인정되지 않는다.
⑤ 주위토지통행권은 일단 발생하면 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설되어 그 통행권을 인정할 필요가 없어지더라도 소멸하지 않는다.",

정답:"2",
해설:"토지분할로 무상주위토지통행권을 취득한 분할토지의 소유자가 그 토지를 양도한 경우, 양수인에게는 무상주위토지통행권이 인정되지 않는다."

[24회]54. 부동산의 점유취득시효에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 시효취득자는 취득시효의 완성으로 바로 소유권을 취득할 수 없고, 이를 원인으로 소유권이전등기청구권이 발생할 뿐이다.
② 시효취득자의 점유가 계속되는 동안 이미 발생한 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다.
③ 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권이 발생하면 부동산소유자와 시효취득자 사이에 계약상의 채권관계가 성립한 것으로 본다.
④ 등기부상 소유명의자가 진정한 소유자가 아니면 원칙적으로 그를 상대로 취득시효의 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
⑤ 취득시효 완성 후 시효취득자가 소유권이전등기절차 이행의 소를 제기하였으나 그 후 상대방의 소유를 인정하여 합의로 소를 취하한 경우, 특별한 사정이 없으면 이는 시효이익의 포기이다.",

정답:"3",
해설:"채권관계가 성립하는 것은 아니다."

[24회]55. 甲과 乙은 X토지를 각 1/2의 지분을 가지고 공유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲의 지분에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 등기가 이루어진 경우, 乙은 공유물의 보존행위로 그 등기의 말소를 청구할 수 있다.
② 甲이 乙의 동의 없이 X토지 전부를 단독으로 사용하고 있다면, 乙은 공유물의 보존행위로 X토지 전부를 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있다.
③ 甲과 乙이 X토지의 각 특정 부분을 구분하여 소유하면서 공유등기를 한 경우, 甲 자신이 구분소유하는 지상에 건물을 신축하더라도 乙은 그 건물의 철거를 청구할 수 없다.
④ 甲이 乙의 동의 없이 X토지의 1/2을 배타적으로 사용하는 경우, 乙은 그의 지분 비율로 甲에게 부당이득의 반환을 청구할 수 있다.
⑤ 제3자가 권원 없이 자기명의로 X토지의 소유권이전등기를 한 경우, 甲은 공유물의 보존행위로 원인무효의 등기 전부의 말소를 청구할 수 있다.",

정답:"1",
해설:"그 등기의 말소를 청구할 수 없다."

[24회]56. 물권의 소멸에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 소유권과 저당권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
② 물권의 포기는 물권의 소멸을 목적으로 하는 단독행위이다.
③ 전세권이 저당권의 목적인 경우, 저당권자의 동의 없이 전세권을 포기할 수 없다.
④ 존속기간이 있는 지상권은 특별한 사정이 없으면 그 기간의 만료로 말소등기 없이 소멸한다.
⑤ 甲의 토지에 乙이 지상권을 취득한 후, 그 토지에 저당권을 취득한 丙이 그 토지의 소유권을 취득하더라도 丙의 저당권은 소멸하지 않는다.",

정답:"5",
해설:"저당권은 소멸한다."

[24회]57. 관습법상 법정지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 법정지상권을 양도하기 위해서는 등기하여야 한다.
② 법정지상권자는 그 지상권을 등기하여야 지상권을 취득할 당시의 토지소유자로부터 토지를 양수한 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 법정지상권자는 건물의 유지ㆍ사용에 필요한 범위에서 지상권이 성립된 토지를 자유로이 사용할 수 있다.
④ 지료에 관하여 토지소유자와 협의가 이루어지지 않으면 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
⑤ 동일인 소유의 건물과 토지가 매매로 인하여 서로 소유자가 다르게 되었으나, 당사자가 그 건물을 철거하기로 합의한 때에는 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다.",

정답:"2",
해설:"지상권은 등기를 필요로 하지 않고, 등기 없이 제3자에게 대항할 수 있다."

[24회]58. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 토지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
② 승역지의 점유가 침탈된 때에도 지역권자는 승역지의 반환을 청구할 수 없다.
③ 승역지는 1필의 토지이어야 하지만, 요역지는 1필의 토지 일부라도 무방하다.
④ 요역지의 전세권자는 특별한 사정이 없으면 지역권을 행사할 수 있다.
⑤ 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.",

정답:"3",
해설:"요역지는 1필의 토지 일부가 아니고 1필의 토지 전부"

[24회]59. 전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건물의 사용ㆍ수익을 목적으로 하는 전세권에는 상린관계에 관한 규정이 준용되지 않는다.
② 전세권자는 그의 점유가 침해당한 때에는 점유보호청구권을 행사할 수 있다.
③ 설정행위로 금지하지 않으면 전세권자는 전세권을 타인에게 양도할 수 있다.
④ 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하면 전세권자는 그 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
⑤ 전세권자가 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용도에 따라 목적물을 사용ㆍ수익하지 않으면 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.",

정답:"1",
해설:"전세권, 지상권에 상린관계에 관한 규정이 준용된다."

[24회]60. 유치권자의 권리가 아닌 것은?

① 경매권
② 과실수취권
③ 비용상환청구권
④ 간이변제충당권
⑤ 타담보제공청구권",

정답:"5",
해설:"타담보제공청구권"

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[24회]61. 저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 저당권설정자가 저당권 설정 후 건물을 축조하였으나 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하는 때에도 일괄경매청구권이 인정된다.
② 채권자, 채무자와 제3자 사이에 합의가 있고 채권이 실질적으로 제3자에게 귀속되었다고 볼 수 있는 사정이 있으면 제3자 명의의 저당권설정등기는 유효하다.
③ 저당권설정행위는 처분행위이므로 처분의 권리 또는 권한을 가진 자만이 저당권을 설정할 수 있다.
④ 특별한 사정이 없으면, 저당권이전을 부기등기 하는 방법으로 무효인 저당권등기를 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있다.
⑤ 특별한 사정이 없으면, 저당권의 피담보채권 소멸 후 그 말소등기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권이전등기가 이루어진 때에도 그 저당권은 효력이 없다.",

정답:"1",
해설:"제3자가 그 건물을 소유하는 때에는 일괄경매청구권이 인정되지 않는다."

[24회]62. 유치권의 소멸사유가 아닌 것은?

① 혼동
② 점유의 상실
③ 유치물의 멸실
④ 제3자에게의 유치물 보관
⑤ 채무자 아닌 유치물 소유자의 변제",

정답:"4",
해설:"제3자에게의 유치물 보관"

[24회]63. 甲은 X건물에 1번 저당권을 취득하였고, 이어서 乙이 전세권을 취득하였다. 그 후 丙이 2번 저당권을 취득하였고, 경매신청 전에 X건물의 소유자의 부탁으로 비가 새는 X건물의 지붕을 수리한 丁이 현재 유치권을 행사하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 X건물을 목적으로 하는 모든 권리는 소멸한다.
② 乙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 甲의 저당권과 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
③ 丙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
④ 丁의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 乙의 전세권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
⑤ 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 乙의 전세권과 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.",

정답:"3",
해설:"丙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다."

[24회]64. 근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 채권최고액은 저당목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미한다.
② 채무자의 채무액이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채무자의 채무 전액을 변제하지 않으면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 없다.
③ 근저당권의 피담보채권이 확정된 경우, 확정 이후에 새로운 거래관계에서 발생하는 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 않는다.
④ 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 그 근저당권의 피담보채권은 경매를 신청한 때 확정된다.
⑤ 근저당권의 후순위 담보권자가 경매를 신청한 경우, 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정된다.",

정답:"2",
해설:"채권최고액을 초과하는 부분까지 변제할 의무는 없고 채권최고액을을 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다."

[24회]65. 계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 계약을 합의해지하기 위해서는 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치되어야 한다.
② 당사자 사이에 동일한 내용의 청약이 서로 교차된 경우, 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약은 성립한다.
③ 계약의 합의해제에 관한 청약에 대하여 상대방이 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약은 효력을 잃는다.
④ 청약자가 ‘일정한 기간 내에 회답이 없으면 승낙한 것으로 본다’고 표시한 경우, 특별한 사정이 없으면 상대방은 이에 구속된다.
⑤ 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.",

정답:"4",
해설:"청약자가 정한 기간에 상대방이 구속되지 않는다."

[24회]66. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하기로 하고, 매매대금을 자신의 채권자 丙에게 지급하도록 乙과 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 丙이 매매대금의 수령여부에 대한 의사를 표시하지 않는 경우, 乙은 상당한 기간을 정하여 丙에게 계약이익의 향수 여부에 대한 확답을 최고할 수 있다.
② 丙은 乙에게 수익의 의사표시를 하면 그에게 직접 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.
③ 丙이 매매대금의 지급을 청구하였으나 乙이 이를 지급하지 않으면 丙은 매매계약을 해제할 수 있다.
④ 乙이 丙에게 매매대금을 지급하였는데 계약이 해제된 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 丙에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.
⑤ 甲이 소유권을 이전하지 않으면 乙은 특별한 사정이 없는 한 丙의 대금지급청구를 거절할 수 있다.",

정답:"3",
해설:"丙은 제3자이므로 매매계약을 해제할 수 없다."

[24회]67. 계약해제에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 계약을 해제하면 계약은 처음부터 없었던 것으로 된다.
② 계약이 합의해제된 경우, 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 하는 등 특별한 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
③ 계약해제의 효과로 반환할 이익의 범위는 특별한 사정이 없으면 이익의 현존 여부나 선의ㆍ악의를 불문하고 받은 이익의 전부이다.
④ 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과에 기초하여 해제 후 말소등기 전에 양립할 수 없는 새로운 이해관계를 맺은 제3자는 그 선의ㆍ악의를 불문하고 해제에 의하여 영향을 받지 않는다.
⑤ 중도금을 지급한 부동산매수인도 약정해제사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다.",

정답:"4",
해설:"제3자는 선의인 경우에만 보호된다."

[24회]68. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하였으나 소유권이전등기의무의 이행기가 도래하기 전에 그 토지에 대한 丙의 강제수용(재결수용)으로 보상금을 받게 되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲의 乙에 대한 소유권이전의무는 소멸한다.
② 乙은 甲에게 보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다.
③ 甲이 丙으로부터 보상금을 수령하였다면 乙은 甲에게 보상금의 반환을 청구할 수 있다.
④ 乙은 소유권이전의무의 불이행을 이유로 甲에게 손해배상을 청구할 수 없다.
⑤ 만일 乙이 甲에게 계약금을 지급하였다면 乙은 그 배액의 반환을 청구할 수 있다.",

정답:"5",
해설:"甲의 귀책사유가 아니므로 乙은 계약금의 배액을 반환 청구할 수 없다."

[24회]69. 매매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 측량비용, 등기비용, 담보권 말소비용 등 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 분담한다.
② 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 때에는 특별한 사정이 없으면 그 인도장소에서 대금을 지급하여야 한다.
③ 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
④ 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정한다.
⑤ 계약금계약은 매매계약에 종된 계약이고 요물계약이다.",

정답:"1",
해설:"등기비용은 매수자가 부담"

[24회]70. 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 변제기에 도달한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우, 원칙적으로 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
② 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 그 소유권을 보존하기 위해 출재한 경우, 매수인은 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다.
③ 매매의 목적이 된 부동산에 대항력을 갖춘 임대차가 있는 경우, 선의의 매수인은 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없음을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
④ 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하고 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 경우, 악의의 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 해제권을 행사할 수 있다.
⑤ 매매계약 당시에 그 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.",

정답:"4",
해설:"악의의 매수인은 해제권을 행사 할 수 없다."

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[24회]71. 경매를 통해 X건물을 매수한 甲은 매각대금을 완납하지 않고 X건물을 乙소유의 Y임야와 교환하기로 乙과 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲과 乙사이의 교환계약은 유효하게 성립한다.
② 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전할 수 없는 경우, 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있다.
③ X건물과 Y임야의 가격이 달라 乙이 일정한 금액을 보충하여 지급할 것을 약정한 때에는 매매계약이 성립한다.
④ 매각대금을 완납한 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전한 경우, 甲은 X건물의 하자에 대하여 담보책임을 진다.
⑤ 乙이 시가보다 높은 가액을 Y임야의 시가로 고지한 때에도 특별한 사정이 없으면 甲은 사기를 이유로 교환계약을 취소하지 못한다.",

정답:"3",
해설:"매매계약이 성립하지 않는다."

[24회]73. 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다.
② 임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우, 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
③ 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 청구하지 않더라도 특별한 사정이 없으면 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
④ 임대인의 해지통고로 기간의 정함이 없는 토지임차권이 소멸한 경우에는 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 없다.
⑤ 임대인과 임차인 사이에 임대차기간이 만료하면 임차인이 지상건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 유효하다.",

정답:"2",
해설:"임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우, 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다."

[24회]74. 임차인 乙은 임대인 甲의 동의 없이 丙과 전대차계약을 맺고 임차건물을 인도해 주었다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲과 乙사이의 합의로 임대차계약이 종료하더라도 丙은 甲에게 전차권을 주장할 수 있다.
② 丙은 乙에 대한 차임의 지급으로 甲에게 대항할 수 없으므로, 차임을 甲에게 직접 지급하여야 한다.
③ 甲은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구를 할 수 없다.
④ 임대차계약이 해지통고로 종료하는 경우, 丙에게 그 사유를 통지하지 않으면 甲은 해지로써 丙에게 대항할 수 없다.
⑤ 전대차가 종료하면 丙은 전차물 사용의 편익을 위하여 乙의 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 甲에게 청구할 수 있다.",

정답:"3",
해설:"甲은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구를 할 수 없다."

[24회]75. 주택임대차보호법에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
② 주택의 전부를 일시적으로 사용하기 위한 임대차인 것이 명백한 경우에도「주택임대차보호법」이 적용된다.
③ 임대차보증금의 감액으로「주택임대차보호법」상 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.
④ 임대차 성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
⑤ 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다.",

정답:"2",
해설:"일시적으로 사용에는 적용되지 않는다."

[24회]76. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.
② 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.
③ 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.
④ 관리인에게 부정한 행위가 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
⑤ 규약에 다른 정함이 없으면 관리위원회의 위원은 전유부분을 점유하는 자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출한다.",

정답:"5",
해설:"전유부분이 아니라 구분소유자"

[24회]77. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축을 하기 위해서는 구분소유자의 ( ) 이상 및 의결권의 ( ) 이상의 결의가 있어야 한다. 빈 칸에 공통으로 알맞은 것은?

① 2분의 1
② 3분의 1
③ 3분의 2
④ 4분의 3
⑤ 5분의 4",

정답:"5",
해설:"5분의 4"

[24회]78. 甲은 乙에게 1억원을 빌려주고 이를 담보하기 위해 乙소유의 부동산(시가 3억원)에 가등기를 하였다. 乙이 변제기에 채무를 이행하지 않자 甲은 즉시 담보권을 실행하여 부동산의 소유권을 취득하고자 한다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲은 청산금의 평가액을 乙에게 통지하여야 한다.
② 甲이 乙에게 청산금의 평가액을 통지한 후에도 甲은 이에 관하여 다툴 수 있다.
③ 乙은 甲이 통지한 청산금액에 묵시적으로 동의함으로써 청산금을 확정시킬 수 있다.
④ 甲이 乙에게 담보권 실행통지를 하지 않으면 청산금을 지급하더라도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.
⑤ 乙은 甲이 통지한 청산금액을 다투고 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절할 수 있다.",

정답:"2",
해설:"(가등기담보법 제9조) 다툴 수 없다."

[24회]79. 甲은 乙로부터 1억원을 빌리면서 자신의 X건물(시가 5억원)에 저당권을 설정해 준 다음 丙으로부터 2억원을 빌리면서 X건물을 양도담보로 제공하고 丙명의로 소유권이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲이 乙에게 피담보채무를 전부 변제한 경우, 甲은 저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.
② 丙이 甲에게 청산금을 지급함으로써 X건물의 소유권을 취득하면 丙의 양도담보권은 소멸한다.
③ X건물이 멸실ㆍ훼손되면 그 범위 내에서 丙의 양도담보권과 피담보채권은 소멸한다.
④ 乙의 담보권실행을 위한 경매로 X건물이 丁에게 매각된 경우, 丙의 양도담보권은 소멸한다.
⑤ 만일 선의의 戊가 丙으로부터 X건물의 소유권을 취득하였다면, 甲은 丙명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.",

정답:"3",
해설:"피담보채권은 소멸하지 않는다."

[24회]80. 甲은 2013년에 친구 乙과 명의신탁약정을 하고 丙소유의 X부동산을 매수하면서 丙에게 부탁하여 乙명의로 소유권이전등기를 하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙이 X부동산의 소유자이다.
② 甲은 명의신탁해지를 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
③ 甲은 부당이득반환을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
④ 丙은 진정명의회복을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
⑤ 만약 甲과 乙이 사실혼 관계에 있다면 甲과 乙사이의 명의신탁약정은 유효이다.",

정답:"4",
해설:"丙은 진정명의회복을 원인으로 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다."

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2021.05.06 - [기타 ETC/공인중개사] - 공인중개사 부동산학총론 문제 모음

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문제[25회]1. 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다.
② 나지는 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지다.
③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가 된다.
④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용ㆍ수익이 제한되는 경우가 있다.
⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.",
      

정답③,
      

해설:"건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 낮게 평가 된다."
    ,
    
      
문제[25회]2. 일정기간 동안 상환액을 특정비율로 증액하여 원리금 상환액을 초기에는 적게 부담하고, 시간의 경과에 따라 부담을 늘려가는 방식은?

① 원리금균등분할상환방식
② 체증식분할상환방식
③ 체감식분할상환방식
④ 만기일시상환방식
⑤ 잔액일시상환방식",
      

정답②,
      

해설:"체증식분할상환방식"
    ,
    
      
문제[25회]3. 부동산의 가격과 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.
② 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.
③ 가격은 대상부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다.
④ 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.
⑤ 주어진 시점에서 대상부동산의 가치는 다양하다.",
      

정답③,
      

해설:"가격은 대상부동산에 대한 과거의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다."
    ,
    
      
문제[25회]4. 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.
② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며, 1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 330㎡이하인 공동주택이다.
③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330㎡이하이고, 층수가 5개 층 이하인 주택이다.
④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태가 아니며 연면적이 330㎡이하, 층수가 3층 이하인 주택이다.
⑤ 도시형생활주택은 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택ㆍ단지형 다세대주택ㆍ원룸형 주택 등이 있다.",
      

정답④,
      

해설:"
① 660㎡ 이하 → 660㎡ 초과
② 330㎡이하 →  660㎡ 이하
③ 330㎡이하이고, 층수가 5개 층 이하 → 660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하
⑤ 350세대 미만 → 300세대 미만"
    ,
    
      
문제[25회]5. 아파트 재건축사업시 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 건설자재 가격의 상승
ㅇ 일반분양 분의 분양가 상승
ㅇ 조합원 부담금 인상
ㅇ 용적률의 할증
ㅇ 이주비 대출금리의 하락
ㅇ 공사기간의 연장
ㅇ 기부채납의 증가

① 2개
② 3개
③ 4개
④ 5개
⑤ 6개",
      

정답③,
      

해설:"건설자재가격의 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간의 연장, 기부채납의 증가"
    ,
    
      

문제[25회]6. 아파트시장의 수요곡선을 좌측으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 수요자의 실질소득 증가
ㅇ 건축원자재 가격의 하락
ㅇ 사회적 인구감소
ㅇ 아파트 가격의 하락
ㅇ 아파트 선호도 감소
ㅇ 대체주택 가격의 하락
ㅇ 아파트 담보대출금리의 하락

① 2개
② 3개
③ 4개
④ 5개
⑤ 6개",
      

정답②,
      

해설:"사회적 인구감소, 아파트 선호도 감소, 대체주택 가격의 하락"
    ,
    
      
문제[25회]7. 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은?

① 건물
② 소유권보존등기된 입목
③ 구거
④ 명인방법을 구비한 수목
⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물",
      

정답③,
      

해설:"구거는 독립된 정착물이 아니다."
    ,
    
     
 
문제[25회]8. 아파트시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선의 균형상태를 가정하며, 다른 조건은 동일함)

① 공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형 가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
② 수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 새로운 균형 가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
③ 수요의 증가가 공급의 증가보다 큰 경우, 새로운 균형 가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.
④ 공급의 감소가 수요의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형 가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
⑤ 수요의 감소가 공급의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형 가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형 가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다."
    ,
    
      

문제[25회]9. 어느 지역의 오피스텔 가격이 4% 인상되었다. 오피스텔 수요의 가격탄력성이 2.0이라면, 오피스텔 수요량의 변화는?(단, 오피스텔은 정상재이고, 가격탄력성은 절대값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

① 4% 증가
② 4% 감소
③ 8% 증가
④ 8% 감소
⑤ 변화 없음",
      

정답④,
      

해설:"2.0[가격탄력성] x 4%[가격상승] = 8%[수요량 감소]"
    ,
    
      

문제[25회]10. 부동산관리에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산의 법률관리는 부동산자산의 포트폴리오 관점에서 자산-부채의 재무적 효율성을 최적화 하는 것이다.
② 부동산관리에서 ‘유지’란 외부적인 관리행위로 부동산의 외형ㆍ형태를 변화시키면서 양호한 상태를 지속시키는 행위다.
③ 건물관리의 경우 생애주기비용(Life Cycle Cost)분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.
④ 시설관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요업무다.
⑤ 자산관리는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유지관리 업무에 한한다.",
      

정답③,
      

해설:"
① 부동산의 자산관리는 부동산자산의 포트폴리오 관점에서 자산-부채의 재무적 효율성을 최적화 하는 것이다.
② 부동산관리에서 ‘유지’란 내부적인 관리행위로 부동산의 외형ㆍ형태를 변화시키면서 양호한 상태를 지속시키는 행위다.
④ 경제적 관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요업무다.
⑤ 시설관리는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유지관리 업무에 한한다."
    ,
    

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문제[25회]11. 부동산조세정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지 보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.
② 임대주택에 재산세가 중과되면, 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.
③ 주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진할 수 있다.
④ 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.
⑤ 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지 보유세를 부과할 때에는 토지용도에 맞춰 세금을 부과해야 한다."
    ,
    
      

문제[25회]12. 정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거가 아닌 것은?

① 토지자원배분의 비효율성
② 부동산 투기
③ 저소득층 주거문제
④ 난개발에 의한 기반시설의 부족
⑤ 개발부담금 부과",
      

정답⑤,
      

해설:"개발부담금 부과는 부동산정책이다."
    ,
    
      

문제[25회]13. 부동산개발사업시 분석할 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 민감도분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.
② 시장분석은 특정부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다.
③ 시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.
④ 예비적 타당성분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.
⑤ 인근지역분석은 부동산개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.",
      

정답 ①,
      

해설:"민감도분석이 아니고 흡수율분석"
    ,
    
      

문제[25회]14. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.
② “준공공임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택(“공공건설임대주택”은 제외한다)을 말한다.
③ “희망주택”의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다.
④ “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 30년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.
⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.",
      

정답④,
      

해설:"30년이 아니고 20년"
    ,
    
      

문제[25회]15. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한 방어수단으로 이용될 수 있다.
② 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트 폴리오를 구성하면 피할 수 있다.
③ 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.
④ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.
⑤ 효율적 프론티어(Efficient Frontier)는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.",
      

정답②,
      

해설:"체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트 폴리오를 구성하면 피할 수 없다."
    ,
    
      
문제[25회]16. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용하다.
② 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의 관리는 기술적 측면의 관리에 속한다.
③ 부동산관리는 법ㆍ제도ㆍ경영ㆍ경제ㆍ기술적인 측면이 있어, 설비 등의 기계적인 측면과 경제ㆍ경영을 포함한 종합적인 접근이 요구된다.
④ 자치관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고, 관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.
⑤ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.",
      

정답⑤,
      

해설:"혼합관리방식은 책임소재가 분명하지 않은 단점이 있다."
    ,
    
      

문제[25회]17. PF(Project Financing)방식에 의한 부동산개발사업시금융기관이 위험을 줄이기 위해 취할 수 있는 조치가 아닌 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 위탁관리계좌(Escrow Account)의 운영
② 시공사에 책임준공 의무부담
③ 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구
④ 시행사ㆍ시공사에 추가출자 요구
⑤ 시행사 개발이익의 선지급",
      

정답⑤,
      

해설:"시행사 개발이익은 대출금 회수 이후 지급"
    ,
    
      

문제[25회]19. 다음의 ( )에 들어갈 이론 및 법칙으로 옳게 연결 된 것은?

ㅇ ( ㄱ ) - 두 개 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례 함
ㅇ ( ㄴ ) - 도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이 과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 등으로 분화함
ㅇ ( ㄷ ) - 도시공간구조가 교통망을 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장하고, 교통축에의 접근성이 지가에 영향을 주며 형성됨
ㅇ ( ㄹ ) - 도시공간구조는 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장되면서 전체적인 도시가 형성됨

① ㄱ: 선형이론, ㄴ: 소매인력법칙, ㄷ: 동심원이론, ㄹ: 다핵심이론
② ㄱ: 동심원이론, ㄴ: 다핵심이론, ㄷ: 선형이론, ㄹ: 소매인력법칙
③ ㄱ: 다핵심이론, ㄴ: 선형이론, ㄷ: 소매인력법칙, ㄹ: 동심원이론
④ ㄱ: 소매인력법칙, ㄴ: 다핵심이론, ㄷ: 선형이론, ㄹ: 동심원이론
⑤ ㄱ: 소매인력법칙, ㄴ: 동심원이론, ㄷ: 선형이론, ㄹ: 다핵심이론",
      

정답⑤,
      

해설:"ㄱ: 소매인력법칙, ㄴ: 동심원이론, ㄷ: 선형이론, ㄹ: 다핵심이론"
    ,
    
      

문제[25회]20. A와 B부동산시장의 함수조건 하에서 가격변화에 따른 동태적 장기 조정과정을 설명한 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 모형형태는?(단, P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이고, 가격변화에 수요는 즉각적인 반응을 보이지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응하며, 다른 조건은 동일함)

ㅇ A부동산시장: 2P = 500 - Qd, 3P = 300 + 4Qs
ㅇ B부동산시장: P = 400 - 2Qd, 2P = 100 + 4Qs

① A: 수렴형, B: 발산형
② A: 발산형, B: 순환형
③ A: 순환형, B: 발산형
④ A: 수렴형, B: 순환형
⑤ A: 발산형, B: 수렴형",
      

정답④,
      

해설:"A: 수렴형, B: 순환형"
    ,
    
      

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문제[25회]21. 부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산경기도 일반경기와 마찬가지로 회복국면, 상향국면, 후퇴국면, 하향국면 등의 순환적 경기변동을 나타낸다.
② 하향국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
③ 상향국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
④ 회복국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이 있다.
⑤ 후퇴국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이 있다.",
      

정답⑤,
      

해설:"후퇴국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한이 되는 경향이 있다."
    ,
    
      

문제[25회]22. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의 현재가치는?(단, 제시된 가격은 개발정보의 실현여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에 한함)ㅇ 역세권 인근에 일단의 토지가 있다.

ㅇ 역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설 가능성은 40%로 알려져 있다.
ㅇ 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는 경우 8억 8천만원, 들어서지 않은 경우 6억 6천만원이다.
ㅇ 투자자의 요구수익률은 연 10%다.

① 1억원
② 1억 1천만원
③ 1억 2천만원
④ 1억 3천만원
⑤ 1억 4천만원",
      

정답③,
      

해설:"(8억8천만원 x 40%) + (6억6천만원 x 40%) = 7억4천8백만원8억8천만원 - 7억4천8백만원 = 1억3천2백만원투자자 요구수익률 10% = 1억2천만원"
    ,
    
      

문제[25회]23. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 유효총소득(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중 필요한 항목은 모두 몇 개인가?

ㅇ 임대료수입   ㅇ 영업소득세
ㅇ 이자상환액   ㅇ 영업외 수입
ㅇ 영업경비      ㅇ 감가상각비

① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개",
      

정답②,
      

해설:"임대료수입, 영업외 수입"
    ,
    
      

문제[25회]24. 부동산시장 및 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.
② 주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 수요자 금융을 확대하여 주택수요를 증가시킴으로써 주택경기를 활성화 시킬 수 있다.
③ 다른 대출조건이 동일한 경우, 통상적으로 고정금리 주택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.
④ 주택저당대출의 기준인 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 변경되면 주택수요가 변화될 수 있다.
⑤ 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금공급시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 주택자금대출시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다.",
      

정답⑤,
      

해설:"주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금대출시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 주택자금공급시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다."
    ,
    
      

문제[25회]27. 부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 투자 부동산가격: 3억원
ㅇ 금융기관 대출: 2억원, 자기자본: 1억원
ㅇ 대출조건   - 대출기간: 1년   - 대출이자율: 연 6%   - 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환
ㅇ 1년간 순영업이익(NOI): 2천만원
ㅇ 1년간 부동산가격 상승률: 0%

① 8%
② 9%
③ 10%
④ 11%
⑤ 12%",
      

정답 ①,
      

해설:"8%"
    ,
    
      

문제[25회]28. 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 상향 조정 되었다. 이 경우 A가 기존 주택담보대출금액을 고려한 상태에서 추가로 대출가능한 최대금액은?(단, 금융기관의 대출승인 기준은 다음과 같고, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 담보인정비율(LTV): 60% → 70%로 상향
ㅇ 차주상환능력(DTI): 50% → 60%로 상향
ㅇ A소유주택의 담보평가가격: 3억원
ㅇ A소유주택의 기존 주택담보대출금액: 1.5억원
ㅇ A의 연간소득: 3천만원
ㅇ 연간 저당상수: 0.1※ 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)은 모두 충족시켜야 함

① 2천만원
② 3천만원
③ 4천만원
④ 5천만원
⑤ 6천만원",
      

정답②,
      

해설:"3천만원"
    ,
    
      

문제[25회]30. 어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후현금수지는?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 가능총소득: 4,800만원
ㅇ 공실: 가능총소득의 5%
ㅇ 영업소득세율: 연 20%
ㅇ 원금상환액: 200만원
ㅇ 이자비용: 800만원
ㅇ 영업경비: 240만원
ㅇ 감가상각비: 200만원

① 2,496만원
② 2,656만원
③ 2,696만원
④ 2,856만원
⑤ 2,896만원",
      

정답②,
      

해설:"2,656만원"
    ,
   

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문제[25회]31. 부동산투자회사에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 고용할 수 있다.
② 기업구조조정 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말한다.
③ 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사를 말한다.
④ 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로, 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
⑤ 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 20%를 초과하여 소유하지 못한다.",
      

정답③,
      

해설:"

① 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 고용할 수 없다.
② 자기관리 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말한다.
④ 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로, 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
⑤ 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 40%를 초과하여 소유하지 못한다."
    ,
    
      

문제[25회]32. 주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 주택금융은 주택자금조성, 자가주택공급확대, 주거안정 등의 기능이 있다.
② 주택소비금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다.
③ 담보인정비율(LTV)은 주택의 담보가치를 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이고, 차주상환능력(DTI)은 차입자의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.
④ 제2차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다.
⑤ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출직후에는 원리금의 상환액이 적다.",
      

정답④,
      

해설:"제2차 저당대출시장이 아니고 제1차 저당대출시장"
    ,
    
      

문제[25회]34. 단독주택가격의 공시에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 표준주택가격의 공시사항은 내용년수, 지세, 지목, 지리적 위치, 도로ㆍ교통상황이다.
③ 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가 격을 개별주택가격으로 본다.
④ 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시 하여야 한다.
⑤ 표준주택은 최근 1년 동안 주택가격의 평균변동률이 2퍼센트 이상인 시ㆍ군 또는 구의 주택을 말한다.",
      

정답③,
      

해설:"표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가 격을 개별주택가격으로 본다."
    ,
    
      

문제[25회]35. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 표준지 공시지가를 적용하는 경우가 아닌 것은?

① 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
② 국유ㆍ공유 토지의 취득 또는 처분
③ 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지ㆍ체비지의 매각 또는 환지신청
④ 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련한 개별주택가격의 산정⑤ 토지의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가",
      

정답④,
      

해설:"개별주택가격의 산정은 표준주택가격이 기준이 된다."
    ,
    
      

문제[25회]36. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상 용어정의로 틀린 것은?

① “감정평가”라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.
② “표준지공시지가”라 함은 국토교통부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
③ 공동주택 중 “아파트”라 함은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택을 말한다.
④ “감정평가업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.
⑤ “적정가격”이라 함은 정부가 정책적 목적을 달성하기 위해서 당해 토지 및 주택에 대해 결정ㆍ고시한 가격을 말한다.",
      

정답⑤,
      

해설:"적정가격(시장가치)은 자유롭게 거래했을때 통상적으로 인정되는 가격"
    ,
    
      
문제[25회]37. 원가법에 의한 대상물건 기준시점의 감가수정액은?

ㅇ 준공시점: 2009년 6월 30일
ㅇ 기준시점: 2014년 6월 30일
ㅇ 기준시점 재조달원가: 200,000,000원
ㅇ 경제적 내용년수: 50년
ㅇ 감가수정은 정액법에 의하고, 내용년수 만료시 잔존가치율은 10%

① 17,000,000원
② 18,000,000원
③ 19,000,000원
④ 20,000,000원
⑤ 21,000,000원",
      

정답②,
     

 
해설:"18,000,000원"
    ,
    
      

문제[25회]38. 감정평가업자가 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는 경우 필요 항목을 순서대로 나열한 것은?

ㄱ. 비교표준지 선정   ㄴ. 감가수정
ㄷ. 감가상각            ㄹ. 사정보정
ㅁ. 시점수정            ㅂ. 지역요인 비교
ㅅ. 개별요인 비교      ㅇ. 면적요인 비교
ㅈ. 그 밖의 요인보정

① ㄱ - ㄴ - ㅂ - ㅅ - ㅈ
② ㄱ - ㄷ - ㅂ - ㅅ - ㅈ
③ ㄱ - ㄹ - ㅁ - ㅂ - ㅈ
④ ㄱ - ㄹ - ㅅ - ㅇ - ㅈ
⑤ ㄱ - ㅁ - ㅂ - ㅅ - ㅈ",
      

정답⑤,
     

 
해설:"비교표준지설정 - 시점수정 - 지역요인비교 - 개별요인비교 - 그밖의요인보정"
    ,
    
      

문제[25회]39. 다음 건물의 ㎡당 재조달원가는?(단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 20년 전 준공된 5층 건물   (대지면적 500㎡, 연면적 1,450㎡)
ㅇ 준공당시의 공사비내역    
직접공사비: 300,000,000원    
간접공사비: 30,000,000원    
공사비계: 330,000,000원    
개발업자의 이윤: 70,000,000원    
총계: 400,000,000원

ㅇ 20년 전 건축비지수: 100    
기준시점 건축비지수: 145

① 250,000원
② 300,000원
③ 350,000원
④ 400,000원
⑤ 450,000원",
      

정답④,
      

해설:"400,000원"
    ,
    
      
문제[25회]40. 감정평가업자가 대상물건의 감정평가시 적용해야 할 주된 감정평가방법으로 틀린 것은?

① 건물 - 거래사례비교법
② 과수원 - 거래사례비교법
③ 자동차 - 거래사례비교법
④ 항공기 - 원가법
⑤ 동산(動産) -거래사례비교법",
      

정답 ①,
      

해설:"건물 - 원가법"

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문제[24회]1. 토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다.
② 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다.
③ 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다.
④ 개별성(이질성)으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다.
⑤ 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.",
      

정답④,
      

해설:"부동성으로 인해 부(-)의 외부효과가 발생한다."
    ,
    
      

문제[24회]2. 다음 중 옳은 것은 모두 몇 개인가?

ㅇ 공지는 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다.
ㅇ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않은 토지를 말한다.
ㅇ 획지는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다.
ㅇ 후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
ㅇ 법지는 소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지를 말한다.

① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개",
      

정답③,
      
해설:"틀린것:
ㅇ 휴한지는 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다.
ㅇ 필지는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다."
    ,
    
      

문제[24회]3. 한국표준산업분류에 따른 부동산업에 해당하지 않는 것은?

① 주거용 건물 개발 및 공급업
② 부동산 투자 및 금융업
③ 부동산 자문 및 중개업
④ 비주거용 부동산 관리업
⑤ 기타 부동산 임대업",
      

정답②,
      

해설:"부동산 투자 및 금융업"
    ,
    
      
문제[24회]4. 다음 중 저량(stock)의 경제변수는 모두 몇 개인가?
ㅇ 주택재고
ㅇ 건물 임대료 수입
ㅇ 가계의 자산
ㅇ 근로자의 임금
ㅇ 도시인구 규모
ㅇ 신규 주택공급량

① 2개
② 3개
③ 4개
④ 5개
⑤ 6개",


      
정답②,
      

해설:"저량: 주택재고, 가계의 자산, 도시인구 규모"
    ,
    
      
문제[24회]5. 부동산의 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 한 국가 전체의 토지공급량이 불변이라면 토지공급의 가격탄력성은 ‘0’이다.
② 주택의 단기 공급곡선은 가용생산요소의 제약으로 장기 공급곡선에 비해 더 비탄력적이다.
③ 부동산 수요가 증가하면, 부동산공급곡선이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승한다.
④ 토지는 용도의 다양성으로 인해 우하향하는 공급곡선을 가진다.
⑤ 개발행위허가 기준의 강화와 같은 토지이용규제가 엄격해지면 토지의 공급곡선은 이전보다 더 비탄력적이 된다.",
      

정답④,
      

해설:"토지는 용도의 다양성으로 인해 우상향하는 공급곡선을 가진다."
    ,
    
      
문제[24회]6. 다음과 같은 조건에서 거미집이론에 따를 경우, 수요가 증가하면 A부동산과 B부동산의 모형 형태는?[단, X축은 수량(quantity), Y축은 가격(price)을 나타내며, 다른 조건은 동일함]
ㅇ A부동산: 수요곡선 기울기 -0.3, 공급곡선 기울기 0.7
ㅇ B부동산: 수요곡선 기울기 -0.5, 공급곡선 기울기 0.5

① A: 수렴형, B: 순환형
② A: 수렴형, B: 수렴형
③ A: 발산형, B: 순환형
④ A: 순환형, B: 수렴형
⑤ A: 수렴형, B: 발산형",
      

정답 ①,
      

해설:"A: 수렴형, B: 순환형"
    ,
    
     
 문제[24회]7. A부동산에 대한 수요의 가격탄력성과 소득탄력성이 각각 0.9와 0.5이다. A부동산 가격이 2% 상승하고 소득이 4% 증가할 경우, A부동산 수요량의 전체 변화율(%)은?(단, A부동산은 정상재이고, 가격탄력성은 절대값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
① 0.2
② 1.4
③ 1.8
④ 2.5
⑤ 3.8",
      

정답 ①,
      

해설:"0.9[가격탄력성] x 2%[가격상승] = 1.8%[수요량감소]0.5[소득탄력성] x 4%[소득증가] = 2%[수요량증가] 2 - 1.8 = 0.2"
    ,
    
      
문제[24회]8. A부동산의 가격이 5% 상승할 때, B부동산의 수요는 10% 증가하고 C부동산의 수요는 5% 감소한다. A와 B, A와 C간의 관계는?(단, 다른 조건은 동일함)

A와 B의 관계    A와 C의 관계
① 대체재            보완재
② 대체재            열등재
③ 보완재            대체재
④ 열등재            정상재
⑤ 정상재            열등재",
      

정답 ①,
      

해설:"A가 가격상승하면 B의 수요 증가 : 대체재A가 가격상승하면 C의 수요 감소: 보완재"
    ,
    
      
문제[24회]9. 부동산시장에서 주택의 공급곡선을 우측으로 이동시키는 요인이 아닌 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 주택건설업체 수의 증가
② 주택건설용 원자재 가격의 하락
③ 주택담보대출 이자율의 상승
④ 새로운 건설기술의 개발에 따른 원가절감
⑤ 주택건설용 토지가격의 하락",
      

정답③,
      

해설:"주택담보대출 이자율의 상승 → 공급곡선을 좌측 이동"
    ,
    
      
문제[24회]10. 크리스탈러(W.Christaller)의 중심지이론에서 사용되는 개념에 대한 정의로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 중심지: 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심 지역
ㄴ. 도달범위: 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '1'이 되는 지점까지의 거리
ㄷ. 최소요구치: 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
ㄹ. 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리

① ㄱ, ㄴ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ",

      
정답④,
      
해설:"ㄱ, ㄷ, ㄹ"
    ,
    
      

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문제[24회]11. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.
② 선형이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
③ 동심원이론에 의하면 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치한다.
④ 다핵심이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.
⑤ 동심원이론은 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.",
      

정답 ①,
      

해설:"동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 많은 부도심(도심 가까이)과 접근성이 양호한 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다."
    ,
    
      

문제[24회]12. 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 리카도(D.Ricardo)는 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감 법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 보았다.
② 위치지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
③ 절대지대설에 따르면 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인이다.
④ 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.
⑤ 차액지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여가 아니고 생산비이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"차액지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여이다."
    ,
    
      

문제[24회]13. A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어져 있다. A도시의 인구는 5만명, B도시의 인구는 10만명, C도시의 인구는 3만명이다. 레일리(W.Reilly)의 ‘소매인력법칙’을 적용할 경우, C도시에서 A도시와 B도시로 구매 활동에 유인되는 인구규모는?(단, C도시의 모든 인구는 A도시와 B도시에서만 구매함)

① A: 5,000명, B: 25,000명
② A: 10,000명, B: 20,000명
③ A: 15,000명, B: 15,000명
④ A: 20,000명, B: 10,000명
⑤ A: 25,000명, B: 5,000명",
      
정답④,
      

해설:"A도시 구매지향인구 50000÷5²÷(50000÷5² + 100000÷10²) x 300000 = 200000명
B도시 구매지향인구 300000-20000 = 100000명"
    ,
    
      

문제[24회]14. 베버(A.Weber)의 공업입지론에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)

① 생산자는 합리적 경제인이라고 가정한다.
② 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적 입지점으로 본다.
③ 기업의 입지요인으로 수송비, 인건비, 집적이익을 제시하였다.
④ 기업은 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지한다.
⑤ 등비용선(isodapane)은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.",


      
정답④,
      

해설:"최소가 아니고 최대가 되는 지점에 입지한다."
    ,
    
      

문제[24회]15. 우리나라 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지이용에 있어서 용도지역ㆍ지구는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 지정된다.
② 주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우, 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다.
③ 토지거래계약에 관한 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정될 수 있다.
④ 분양가상한제는 실수요자의 내집마련 부담을 완화하기 위해 도입되었다.
⑤ 주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장효율성과 형평성이 달성되므로 정부가 주택시장에 개입하지 않는다.",
      

정답⑤,
     

 해설:"주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장효율성과 형평성이 달성되어도 정부가 주택시장에 개입할 수 있다."
    ,

    
      
문제[24회]16. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 개발권양도제도(TDR)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.
② 다른 조건이 일정할 때 정부가 임대료 한도를 시장균형임대료보다 높게 설정하면 초과수요가 발생하여 임대부동산의 부족현상이 초래된다.
③ 헨리 조지(H.George)는 토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장하였다.
④ 공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.
⑤ 부동산개발에서 토지수용방식의 문제점 중 하나는 토지매입과 보상과정에서 발생하는 사업시행자와 피수용자 사이의 갈등이다.",
      

정답②,
      

해설:"다른 조건이 일정할 때 정부가 임대료 한도를 시장균형임대료보다 높게 설정하면 시장에는 아무 변화가 없다."
    ,
    
      
문제[24회]17. 마샬(A.Marshall)의 준지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 한계생산이론에 입각하여 리카도(D.Ricardo)의 지대론을 재편성한 이론이다.
② 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.
③ 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
④ 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.
⑤ 준지대는 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로서, 다른 조건이 동일하다면 영구적으로 지대의 성격을 가지는 소득이다.",
      
정답⑤,
      
해설:"단기에는 준지대가 존재하지만, 장기에는 준지대가 소멸된다. 즉, 영구적인 지대의 성격을 가지는 소득이 아니다."
    ,
    
      
문제[24회]18. 다음 중 우리나라 정부의 부동산시장에 대한 직접개입수단은 모두 몇 개인가?

ㅇ 공공토지비축  
ㅇ 취득세
ㅇ 종합부동산세  
ㅇ 토지수용
ㅇ 개발부담금     
ㅇ 공영개발
ㅇ 공공임대주택  
ㅇ 대부비율(LTV)

① 3개
② 4개
③ 5개
④ 6개
⑤ 7개",
      

정답②,
      
해설:"직접개입: 공공토지비축, 토지수용, 공영개발, 공공임대주택"
    ,
    
      
문제[24회]19. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.
② 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.
③ 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다.
④ 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다.
⑤ 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이 좌측으로 이동하게 된다.",
      

정답⑤,
      

해설:"새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이 우측으로 이동하게 된다."
    ,
    
      

문제[24회]20. 저당담보부증권(MBS)에 관련된 설명으로 틀린 것은?

① MPTS(mortgage pass-through securities)는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물(mortgage pool)의 현금흐름(저당지불액)에 의존한다.
② MBB(mortgage backed bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다.
③ CMO(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발행한다.
④ MPTB(mortgage pay-through bond)는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 지닌다.
⑤ CMBS(commercial mortgage backed securities)란 금융기관이 보유한 상업용 부동산 모기지(mortgage)를 기초자산으로 하여 발행하는 증권이다.",
      

정답②,
      

해설:"MBB의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖지 않는다."
    ,
    
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문제[24회]22. 부동산 투자타당성 평가에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 회계적 이익률(accounting rate of return)은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율이다.
② 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 기대되는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.
③ 순현가(NPV)는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.
④ 이론적으로 순현가(NPV)가 ‘0’보다 작으면 투자타당성이 없다고 할 수 있다.
⑤ 수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다.",
      

정답⑤,
      

해설:"수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려한다."
    ,
    
      
문제[24회]24. 승수법과 수익률법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다.
② 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.
③ 순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.
④ 세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.
⑤ 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.",
      

정답②,
      

해설:"세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다."
    ,
    
      
문제[24회]26. 부동산투자회사법상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.
② 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
③ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.
④ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
⑤ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.",
      

정답③,
      

해설:"위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다."
    ,
    
      

문제[24회]27. 투자자 甲은 부동산 구입자금을 마련하기 위하여 3년 동안 매년 연말 3,000만원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는?
① 9,600만원
② 9,650만원
③ 9,690만원
④ 9,930만원
⑤ 9,950만원",
      

정답④,
      

해설:"(3000 x 1.1 x 1.1) + (3000 x 1.1) + 3000 = 9930만원"
    ,
    
      

문제[24회]28. 부동산개발사업의 재원조달방안 중 하나인 메자닌 금융(mezzanine financing)의 유형으로 옳은 것은?

① 신주인수권부사채
② 자산유동화증권
③ 부동산 신디케이트(syndicate)
④ 조인트 벤처(joint venture)
⑤ 주택상환사채",
      

정답 ①,
      

해설:"신주인수권부사채"
    ,
    
      

문제[24회]29. 재무비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대부비율(LTV)이 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커질 수 있다.
② 유동비율(current ratio)은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.
③ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다.
④ 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.
⑤ 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이다.",
      

정답③,
      

해설:"부채감당률(DCR)이 1보다 크면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다."
    ,
    
      

문제[24회]30. 다음 ( )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

ㅇ ( A )방식이란 원리금 상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다. 
ㅇ ( B )방식이란 원리금 상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식이다.

① A: 체증(점증)분할상환, B: 원금균등분할상환
② A: 체증(점증)분할상환, B: 만기일시상환
③ A: 체증(점증)분할상환, B: 원리금균등분할상환
④ A: 원리금균등분할상환, B: 체증(점증)분할상환
⑤ A: 만기일시상환, B: 체증(점증)분할상환",
      

정답③,
      

해설:"체증(점증)분할상환, 원리금균등분할상환"
    ,
    

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문제[24회]31. 다음의 업무를 모두 수행하는 부동산관리의 유형은?

ㅇ 포트폴리오 관리  
ㅇ 투자리스크 관리
ㅇ 매입·매각 관리    
ㅇ 재투자 결정

① 자산관리(asset management)
② 재산관리(property management)
③ 시설관리(facility management)
④ 임대차관리(leasing and tenant management)
⑤ 건설사업관리(construction management)",
      

정답 ①,
      

해설:"자산관리"
    ,
    
      

문제[24회]32. 부동산 마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 4P에 의한 마케팅 믹스 전략의 구성요소는 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion), 가격(price)이다.
② 다른 아파트와 차별화되도록 ‘혁신적인 내부구조로 설계된 아파트’는 제품(product) 전략의 예가 될 수 있다.
③ 표적시장(target market)은 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장이다.
④ 유통경로(place) 전략은 고객행동변수 및 고객특성변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.
⑤ 포지셔닝(positioning)은 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.",
      
정답④,
      

해설:"유통경로전략이 아니고 시장세분화전략"
    ,
    
      

문제[24회]33. 민간의 부동산개발 사업방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 자체개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.
② 컨소시엄 구성방식은 출자회사간 상호 이해조정이 필요하다.
③ 사업위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.
④ 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산개발을 공동으로 시행하는 방식으로서, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.
⑤ 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발ㆍ관리ㆍ처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.",
      

정답 ①,
      

해설:"자체개발사업은 토지의 소유자가 모두 자신의 명의로 진행하는 것이다. 그 개발에 따른 수익과 위험은 토지소유자에게 모두 귀착된다. 즉, 분산되는게 아니다."
    ,
    
      

문제[24회]34. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 공공개발: 제2섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인ㆍ허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발을 말한다.
② BTL(build-transfer-lease): 사업시행자가 시설을 준공 하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진 후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식이다.
③ BTO(build-transfer-operate): 사업시행자가 시설의 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고, 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식이다.
④ BOT(build-operate-transfer): 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.
⑤ BOO(build-own-operate): 시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"① 공공개발: 제3섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인ㆍ허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발을 말한다.④ BOT(build-operate-transfer): 사업시행자가 시설을 준공 하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진 후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식이다.② BTL(build-transfer-lease): 사업시행자가 시설의 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고, 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식이다.③ BTO(build-transfer-operate): 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다."
    ,
    
      

문제[24회]35. 부동산의 가치발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대상부동산의 물리적 특성 뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.
② 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.
③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
⑤ 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다.",
      

정답②,
      

해설:"유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다."
    ,
    
      

문제[24회]36. 감정평가에 관한 규칙상의 용어의 정의로 옳은 것은?

① ‘기준시점’이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 현장조사를 완료한 날짜를 말한다.
② ‘유사지역’이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
③ ‘적산법’이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ ‘수익분석법’이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ ‘가치형성요인’이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.",
      

정답⑤,
      

해설:"
① ‘기준시점’이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 가격조사를 완료한 날짜를 말한다.
②‘인근지역’이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
③ ‘원가법’이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ ‘수익환원법’이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다."
    ,
    
      

문제[24회]37. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지공시지가는 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
② 표준주택가격의 공시사항에는 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일, 표준주택의 대지면적 및 형상이 포함된다.
③ 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
④ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 60일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 국토교통부장관이 공동주택의 적정가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.",
      

정답④,
      

해설:"60일이 아니고 30일"
    ,
    
      

문제[24회]38. A군 B면 C리 자연녹지지역 내의 공업용 부동산을 비교방식으로 감정평가할 때 적용할 사항으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. C리에 자연녹지지역 내의 이용상황이 공업용인 표준지가 없어 동일수급권인 인근 D리의 자연녹지지역에 소재하는 공업용 표준지를 비교표준지로 선정하였다.
ㄴ. 공시지가기준법 적용에 따른 시점수정시 지가변동률을 적용하는 것이 적절하지 아니하여 통계청이 조사·발표하는 소비자물가지수에 따라 산정된 소비자물가상승률을 적용하였다.
ㄷ. C리에 소재하는 유사물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 최근에 거래되었는데, 어느 정도 저가로 거래되었는지는 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았다.

① ㄱ
② ㄱ, ㄴ
③ ㄱ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ",
      

정답③,
      

해설:"ㄱ, ㄷ"
    ,
    
      

문제[24회]39. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?

ㅇ 유효총소득(EGI) : 38,000,000원
ㅇ 영업경비(OE) : 8,000,000원
ㅇ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60%
ㅇ 토지환원이율 : 5%
ㅇ 건물환원이율 : 10%

① 325,000,000원
② 375,000,000원
③ 425,000,000원
④ 475,000,000원
⑤ 500,000,000원",
      

정답②,
      

해설:"375,000,000원ㅇ 유효총소득(EGI) : 38,000,000원ㅇ 영업경비(OE) : 8,000,000원ㅇ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60%ㅇ 토지환원이율 : 5%ㅇ 건물환원이율 : 10%"
    ,
    
      

문제[24회]40. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?

ㅇ 순영업소득(NOI) : 연 30,000,000원
ㅇ 부채서비스액(debt service): 연 15,000,000원
ㅇ 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%
ㅇ 대출조건: 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환
ㅇ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

① 3.54
② 5.31
③ 14.16
④ 20.40
⑤ 21.24",
      
정답③,
     

해설: 14.16

    

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문제[23회]1. 부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
③ 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.
④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.",
      

정답③,
      

해설:"매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외가 아니다."
    ,
    
      
문제[23회]2. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은?

① 상품
② 자본
③ 자산
④ 환경
⑤ 소비재",
      
정답④,
     
 해설:"환경 - 물리적(기술적)개념"
    ,
    
      
문제[23회]3. A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적ㆍ인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가?

① 생산성ㆍ용도의 다양성
② 부동성ㆍ위치의 가변성
③ 영속성ㆍ투자의 고정성
④ 적재성ㆍ가치의 보존성
⑤ 부증성ㆍ분할의 가능성",

      
정답②,
      

해설:"공원이 새롭게 조성 → 외부효과 → 부동성"
    ,
    
      

문제[23회]4. 부동산 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산의 신규공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다.
② 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다.
③ 부동산의 개별성은 공급을 비탄력적이고 비독점적으로 만드는 성질이 있다.
④ 공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례라 할 수 있다.
⑤ 주택의 공급규모가 커지면, 규모의 경제로 인해 생산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.",
      

정답③,
      

해설:"비독점적이 아니고 독점적"
    ,
    
      

문제[23회]5. 도시스프롤(urban sprawl) 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다.
② 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.
③ 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다.
④ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.
⑤ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.",
      

정답②,
      

해설:"주로 도시가 팽창하는 외곽에서 발생한다."
    ,
    
      

문제[23회]6. 부동산 수요의 가격탄력성에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 탄력적이다.
② 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재의 존재유무에 따라 달라질 수 있다.
③ 부동산의 용도전환이 용이하면 할수록 부동산 수요의 가격탄력성이 커진다.
④ 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다.
⑤ 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별ㆍ용도별로 세분할 경우 달라질 수 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 비탄력적이다."
    ,
    
      

문제[23회]8. 우리나라 토지관련 제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지비축제도는 정부 등이 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위한 것이다.
② 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다.
③ 용도지역ㆍ지구는 토지이용에 수반되는 부(負)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정하게 된다.
④ 토지선매에 있어 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다.
⑤ 토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다.",

      
정답④,
      

해설:"강제수용이 아니고 협의매수"
    ,
    
      
문제[23회]9. 다음에서 설명하는 도시공간구조이론은?

ㅇ미국의 도시경제학자인 호이트(H. Hoyt)가 주장하였다.
ㅇ도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매·경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(wedge) 지대 모형으로 확대 배치된다.
ㅇ주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

① 선형이론
② 동심원이론
③ 다핵심이론
④ 중력모형이론
⑤ 분기점모형이론",

    
  
정답 ①,
      

해설:"선형이론"
    ,
    
      

문제[23회]10. 공급의 가격탄력성에 따른 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요는 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
② 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
③ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 하락하고 균형거래량은 변하지 않는다.
④ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.
⑤ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.",
      

정답②,
      

해설:"공급이 가격에 대해 완전탄력전인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고, 균형거래량은 증가한다."
    ,
    

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문제[23회]12. 부동산시장에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

① 부동산시장은 지역의 경제적ㆍ사회적ㆍ행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요ㆍ공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다.
② 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다.
③ 부동산시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 비가역성과 관련이 깊다.
④ 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.
⑤ 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.",
      

정답③,
      

해설:"비가역성이 아니고 개별성과 관련이 깊다."
    ,
    
      

문제[23회]14. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.
② 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.
③ 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최소지불용의액이라 할 수 있다.
④ 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.
⑤ 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다.",
     

 
정답③,
      

해설:"최소지불용의액이 아니고 최대지불용의액이라 할 수 있다."
    ,
    
      

문제[23회]16. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함)

① 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.
② 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
③ 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다.
④ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.
⑤ 주거 바우처(housing voucher) 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.",
      

정답 ①,
      

해설:"정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 임대료가 하락하기 때문에 단기적으로 임대료 규제의 효과가 나타난다."
    ,
    
      

문제[23회]17. 부동산시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.
② 상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
③ 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
④ 후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
⑤ 하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.",
      

정답②,
      

해설:"상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다."
    ,
    
      

문제[23회]18. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.
② 부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다.
③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 갖고 있다.
④ 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.
⑤ 절세는 합법적으로 세금을 줄이려는 행위이며, 조세회피와 탈세는 불법적으로 세금을 줄이려는 행위이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"조세회피는 합법적인 탈세이다."
    ,
    
      

문제[23회]19. 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상이 아닌 것은?

① 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.
② 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.
③ 토지의 조방적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.
④ 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.
⑤ 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.",
      

정답③,
      

해설:"토지의 조방적 이용이 아니고 토지의 집약적 이용"
    ,
    
      

문제[23회]20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?

① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다.
② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율(capitalization rate)은 7%이다.
④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
⑤ 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"부채서비스액 = 순영업소득 ÷ 부채감당비율"
    ,
    

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문제[23회]21. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 관리는 물리ㆍ기능ㆍ경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다.
② 직접(자치)관리 방식은 관리업무의 타성(惰性)을 방지할 수 있고, 인건비의 절감효과가 있다.
③ 간접(위탁)관리 방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면, 기밀유지에 있어서 직접(자치)관리방식보다 불리하다.
④ 혼합관리 방식은 직접(자치)관리와 간접(위탁)관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다.
⑤ 혼합관리 방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.",
      

정답②,
      

해설:"직접(자치)관리 방식이 아니고 간접(위탁)관리 방식"
    ,
    
      

문제[23회]22. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.
② 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.
③ 운영위험(operating risk)이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.
④ 위치적 위험(locational risk)이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.
⑤ 유동성위험(liquidity risk)이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 고정이자율 대신 변동이자율로 대출하기를 선호한다."
    ,
    
      

문제[23회]23. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 두고 있다.
② 용도지역ㆍ지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적ㆍ행정적 장치이다.
③ 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.
④ 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할 수 있다.
⑤ 보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 간접적으로 개입하는 방법이다.",
      

정답⑤,
      

해설:"보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 직접적으로 개입하는 방법이다."
    ,
    
      

문제[23회]24. 부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다.
② 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다.
③ 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다.
④ 어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧다.
⑤ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다.",


      

정답④,
      

해설:"어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 길다."
    ,
    
      

문제[23회]25. 한국주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료를 부담한다.
② 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다.
③ 주택연금지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식이 있다.
④ 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다.
⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정상속인이 상환하지 않는다.",
      

정답 ①,
      

해설:"연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료가 없다."
    ,
    
      

문제[23회]26. 부동산가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.
② 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.
③ 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.
④ 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.
⑤ 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.",
      

정답 ①,
      

해설:"교환가치가 아니고 투자가치와 유사한 개념이다."
    ,
    
      

문제[23회]27. 부동산집합투자기구(이하 ‘부동산펀드’)와 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다.
② 부동산투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다.
③ 부동산투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식매매차익을 획득할 수 있다.
④ 부동산펀드가 집합투자재산으로 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 대해서는 세금감면 혜택이 있다.
⑤ 부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 없는 반면, 부동산펀드의 경우에는 원금손실의 위험이 있다.",
      

정답⑤,
      

해설:"부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 있다."
    ,
    
      

문제[23회]29. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 국민주택기금은 국민주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소요되는 자금을 지원하는데 사용된다.
② 한국주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무 등을 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하고 장기주택금융활성화를 위하여 금융기관에 대하여 주택자금대출을 지원한다.
③ 대한주택보증은 주택관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다.
④ 국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 가능하다.
⑤ 공공주택금융은 일반적으로 민간주택금융에 비하여 대출금리가 낮고 대출기간도 장기이다.",
      

정답④,
      

해설:"국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 불가능하다."
    ,
    
      

문제[23회]30. 주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 대출조건은 동일하다고 가정함)

① 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등분할상환방식의 원리금보다 많다.
② 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등분할상환방식보다 원금균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수측면에서 보다 안전하다.
③ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.
④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.
⑤ 중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.",
      

정답⑤,
      

해설:"중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 크다."
    ,
    

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문제[23회]31. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건출, 공작물을 설치하는 행위로 조성·건축·대수선·리모델링·용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.
ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.
ㄷ. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.
ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역·지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.
ㅁ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄹ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ",
      

정답②,
      

해설:"ㄱ, ㄹ, ㅁ"
    ,
    
      

문제[23회]32. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)
ㅇ 호당 임대료    6,000,000원
ㅇ 임대가능호수            40호
ㅇ 공실률                    10%
ㅇ 운영비용       16,000,000원
ㅇ 원리금상환액  90,000,000원
ㅇ 융자이자       20,000,000원
ㅇ 감가상가액    10,000,000원
ㅇ 소득세율                 30%

① 유효총소득은 216,000,000원이다.
② 순영업소득은 200,000,000원이다.
③ 세전현금수지는 110,000,000원이다.
④ 영업소득세는 50,000,000원이다.
⑤ 세후현금수지는 59,000,000원이다.",
      

정답④,
      

해설:"영업소득세 51,000,000원
유효총소득: 600만원 x 40호 = 2억 4천만원
2억4000만원 - (2억4000만원 x 10%공실률) = 2억 1600만원
순영업소득: 2억 1600만원 - 1600만원(운영비용) = 2억원 
세전현금수지: 2억원 - 9000만원(원리금상환액) = 1억 1천만원
영업소득세: 2억원 - 2천만원(융자이자) - 1천만원(감가상각비) = 1억 7천만원
1억 7천만원 x 30%(세율) = 5,100만원
세후현금수지: 1억 1천만원 - 5,100만원 = 5,900만원


    ,
    
      
문제[23회]33. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
② 부동산개발사업의 위험은 법률적 위험(legal risk), 시장위험(market risk), 비용위험(cost risk) 등으로 분류할 수 있다.
③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.
④ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장위험 분석을 소홀히 한 결과이다.
⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장위험으로 볼 수 있다.",
      

정답④,
      

해설:"시장위험 분석이 아니고 법적위험 분석을 소홀히 한 결과이다."
    ,
    
      

문제[23회]34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다.
② 마케팅 믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합으로 정의할 수 있다.
③ 마케팅 전략 중 표적시장설정(targeting)이란 마케팅활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.
④ 주택청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(promotion)이다.
⑤ 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보ㆍ광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.",
      

정답③,
      

해설:"표적시장설정이 아니고 시장세분화란 마케팅활동"
    ,
    
      

문제[23회]36. 부동산감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
② 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
③ 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.
④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다.",
      

정답③,
      

해설:"균형의원칙-내부요인분석, 적합의 원칙-외부요인분석"
    ,
    
      
문제[23회]37. 다음 사례부동산의 사정보정치는 얼마인가?

ㅇ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음
ㅇ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000/㎡으로 조사되었음

① 0.50
② 0.60
③ 0.70
④ 0.80
⑤ 0.90",
      
정답④,
      

해설:"100,000,000원 ÷ 1,000㎡ = 100,000원/㎡ 
정상가격80,000/㎡, 구입가격100,000원/㎡100,000 - 80,000 = 20,000원
20,000 ÷ 80,000 = 25
정상가에서 25% 더 높게 구매
사정보정치 = 대상부동산 ÷ 사례부동산
100 ÷ (100 + 25) = 0.80


    ,
    
      
문제[23회]38. 「감정평가에 관한 규칙」상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
② 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의할 수 있다.
③ 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.
④ 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다.
⑤ 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.",
      

정답②,
      

해설:"입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소경목림은 원가법에 의할 수 있다."
    ,
    
      
문제[23회]39. 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은?

① 토지가격비준표 작성의 기준
② 재산세 과세표준액 결정
③ 종합부동산세 과세표준액 결정
④ 국유지의 사용료 산정기준
⑤ 개발부담금 부과를 위한 개시시점지가 산정",
      

정답 ①,
      

해설:"토지가격비준표 작성의 기준 - 표준지공시지가"
    ,
    
      

문제[23회]40. 감가수정의 방법 중 건물의 내용년수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법은?

① 관찰감가법
② 상환기금법
③ 시장추출법
④ 정액법
⑤ 정률법",
      

정답②,
      

해설:"상환기금법"