부동산의 분류

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부동산학개론 18강

 

제2장 부동산의 개념과 분류

제2절 부동산의 분류

 

1. 대지, 택지, 대, 부지

 

1. 택지(감정평가상의 용어) :  건축물을 지을수 있는 땅 -> 주거용, 상업용, 공업용
2. 대지(건축법상 용어): 건축법상 건축이 가능한 토지 
3. 대(垈) : 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률(지적법)상의 용어로서 28개의 지목 중 하나이다. 주거용, 상업용은 ‘대’이지만 공장용지는 ‘대’가 아니다. 왜냐하면 28개의 지목중에 공장용지가 따로 있기 때문이다.
4. 부지: 어느 일정한 용도에 제공되는 토지, 건물이 있건 없건 일정한 용도에 쓰이는 토지, XX부지, OO부지, △△ 부지

 

부지 > (택지 = 대지) > 대 

 

2. 농지, 임지

 

1. 농지 : 전, 답, 과
2. 임지 : 용재림, 신탐림

 

3. 후보지와 이행지

1. 후보지: 용도지역 상호간에 서로 다른 용도지역으로 전환되고 있는 토지(O) , 전환 된 토지(X)
2. 이행지: 용도지역의 내에서 용도가 이행되고 있는 토지(O), 이행 된 토지(X)
3. 후보지와 이행지는 용도의 다양성에 기인하며, 감정평가 시 전환의 성숙도가 높으면 전환 후의 가격으로 평가하고 성숙도가 낮은 경우에는 전환 전의 토지를 기준으로 평가한다. 

 

4. 필지, 획지

1. 필지 : 등록 단위, 법률적 개념
2. 획지 : 가격 수준이 비슷한 일단의 토지, 경제적 개념
3. 필지와 획지와의 관계

• 필지와 획지가 같은 경우(1필지 = 1획지)
• 하나의 필지가 여러 개의 획지가 되는 경우( 획지수 > 필지수)
• 여러개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우 (획지수 < 필지수)

 

5. 나지와 건부지

1. 건부지 :  - 건부감가(건물때문에 가격이 빠지는 경우, 나지에 비해 가치가 낮다, 최유효상태가 아닌경우임.), 건부증가(건물때무에 가격이 오르는 경우)
2. 나지: 건물 기타의 정착물이 없고, 사법상의 권리가 설정되어 있지 않고, 다만 공법의 제한은 받는다. 나지는 건부지에 비해 최유효이용이 기대되므로 매매에 있어 가격이 비싸며 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.

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6. 한계지 

1. 가장 바깥쪽의 토지, 단절지가(지가가 연속되지 않고 급격히 하락), 
2. 한계지의 지가와 농지지가는 무관하게 형성된다. , 
3. 주거지 한계지는 상업지의 한계지보다 넓다. 
4. 자가의 한계지는 차가의 한계지보다 넓다.
5. 도심지가와 한계지 지가는 유관하다. 
6. 교통이 발달하면 한계지는 연장될 수 있다.
7. 한계지 초기에는 지가상승률이 높다.

 

7. 공지, 공한지, 유휴지, 휴한지

1. 공지:  건축법상 용적률﹒건폐율의 제한으로 한 필지에 건물을 메우지 못하고 비워놓은 토지
2. 공한지: 주로 도시 토지, 지가상승만을 기대 장기한 방치
3. 유휴지: 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지
4. 휴한지: 지력의 회복 , 쉬게하는 토지

 

 8. 맹지, 대지(袋地), 소지

1. 맹지: 도로에 직접 접하는 부분이 전혀 없는 토지, 건축 불가
2. 대지(袋地) : 연접되지 않은 택지로, 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자루형 모양의 토지 
3. 소지: 자연 그대로의 상태

 

9. 법지, 빈지

1. 법지: 매우 경사진 땅, 법적 소유, 실익이 없음
2. 빈지 : 바다와 육지 사의 해변에 있는 토지(바닷가, 최대만조위선에서 지적공부에 등록된 지역까지), 실익은 있으나 법적 소유 안됨

 

10. 포락지, 선하지

1. 포락지: 수면 밑으로 잠긴 토지, 하천으로 변한 토지, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지
2. 선하지: 고압선 아래 토지, 선하지감가

 

11. 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법류에서는 28개의 지목으로 분류되고 있다. 

 

첫번째 글자

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 학교용지, 주유소용지, 창고용지, 

도로, 철도용지, 제방, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 종교용지, 사적지,

 묘지, 잡종지

 

두번째 글자 (천원차장)

하천, 유원지, 주차장, 공장용지

 

12. 단독주택, 공동주택

1. 단독주택: 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
2. 공동주택: 아파트, 연립주택 ,다세대주택, 기숙사

구분	종류	층수	연면적
단독주택	다중주택	3개층 이하	330m² 이하
	다가구주택	3개층 이하	660m² 이하 (19세대 이하)
공동주택	다세대주택	4개층 이하	660m² 이하
	연립주택	4개층 이하	660m² 초과
	아파트	5개층 이상	-

 

 

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