공인중개사 1차 1과목 부동산학개론 기출 공부하기

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자격명: 공인중개사 Licensed Real Estate Agent

시행기관: 한국산업인력공단

 

□ 응시자격

 

o 제한 없음

 

 ※ 단, 「 ① 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자 ②  제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자 ③ 시행규칙 제2조에 따른 기자격취득자」는 응시할 수 없음

 

□ 시험과목 및 방법

 

구 분	시험 과목	문항수	시험시간	시험방법
제1차시험 1교시 (2과목)	1. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정	과목당 40문항 (1번~80번)	100분 (09:30 ～ 11:10)	객관식 5지선택형
제2차시험 1교시 (2과목)	1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및  중개실무 2. 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정	과목당 40문항 (1번~80번)	100분 (13:00 ～ 14:40)
제2차시험 2교시 (1과목)	1. 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법	40문항 (1번~40번)	50분 (15:30 ～ 16:20)

 

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문제1 부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 임차인의 정착물(tenant fixture)은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다.

② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의된다.

 

 

정답: 임차인의 정착물(tenant fixture)은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다.

 

 

문제2 부동산개발방식에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 토지를 매수하고, 환지방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수방식이라 한다.

② 일반적으로 부동산개발은 장기간 소요되며, 이는 개발업자에게 위험을 안겨주는 요인으로 작용한다.

 

 

정답: 토지를 매수하고, 환지방식을 혼합하여 개발하는 것을 전면매수 또는 매수방식이라 한다.

 

문제3 부동산감정평가의 기능에 대한 설명 중 가장 옳지 않은 것은?

① 부동산경기의 활성화에 기여

② 과세기준의 합리화

 

 

정답: 부동산경기의 활성화에 기여

 

문제4 부동산 권원보험(title insurance)에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 권원보험은 권원보험계약 이후에 발생할 수 있는 권리의 하자를 대상으로 한다.

② 권원보험은 보증범위에 따라 한정보증보험과 완전보증보험 등으로 구분된다.

 

 

정답: 권원보험은 권원보험계약 이후에 발생할 수 있는 권리의 하자를 대상으로 한다.

 

문제5 부동산경기변동에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산경기는 분석대상지역의 인근지역에 한정하여 측정하는 것이 유효하다.

② 부동산경기는 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내기도 한다.

 

 

정답: 부동산경기는 분석대상지역의 인근지역에 한정하여 측정하는 것이 유효하다.

 

문제6 주택시장에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?

① 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.

② 주택시장의 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량개념을 의미한다.

 

 

정답: 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.

 

문제7 민감도분석(sensitivity analysis)에 대한 설명으로 옳은 것은?

① 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것이다.

② 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.

 

 

정답: 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것이다.

 

문제8 부동산광고에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산광고의 내용이 사회적 부당성을 갖는 경우에 규제를 받게 된다.

② 광고주가 존재하지 않는 부동산광고가 많다.

 

 

정답: 광고주가 존재하지 않는 부동산광고가 많다.

 

문제9 정부의 임대주택정책에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은? (단, 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮다고 가정한다)

① 임대료규제정책은 임대료에 대한 이중가격을 형성할 수 있다.

② 임대료규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 증가시킨다.

 

 

정답: 임대료규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 증가시킨다.

 

문제10 부동산마케팅에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산마케팅은 부동산시장이 구매자주도시장(buyer's market)에서 공급자주도시장(seller's market)으로 전환됨에 따라 더욱 중요하게 되었다.

② 부동산마케팅을 수행하기 위한 주요 수단으로 제품 (product), 촉진(promotion), 유통(place), 가격(price) 등의 마케팅믹스(marketing mix)가 있다.

 

 

정답: 부동산마케팅은 부동산시장이 구매자주도시장(buyer's market)에서 공급자주도시장(seller's market)으로 전환됨에 따라 더욱 중요하게 되었다.

 

문제11 부동산투자의 위험과 수익, 포트폴리오이론에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 위험을 처리하는 방법 중 위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.

② 포트폴리오에 편입되는 투자안의 수를 늘리면 늘릴수록 비체계적인 위험이 감소되는 것을 포트폴리오효과라고 한다.

 

 

정답: 위험을 처리하는 방법 중 위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.

 

문제12 부동산관련제도 및 토지이용규제와 관련된 법률적 근거가 되는 법령을 서로 연결한 것 중 틀린 것은?

① 최저주거기준의 설정 - 도시 및 주거환경정비법

② 개발부담금제 - 개발이익환수에 관한 법률

 

 

정답: 최저주거기준의 설정 - 도시 및 주거환경정비법

 

문제13 부동산가격 및 부동산시장의 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산가격은 수요와 공급에 의해 결정되고, 그 가격이 다시 수요와 공급에 영향을 준다.

② 부동산가격은 각각의 권리마다 개별적으로 형성되지 않는다.

 

 

정답: 부동산가격은 각각의 권리마다 개별적으로 형성되지 않는다.

 

문제14 어느 지역을 주택투기지역으로 지정할 것이라는 소문이 시장에 알려지자 해당지역 주택시장이 급격하게 냉각되었다. 이러한 현상을 가장 적절하게 설명할 수 있는 시장이론은?

① 거미집이론

② 효율적시장이론

 

 

정답: 효율적시장이론

 

문제15 부동산의 특성과 현상을 연결한 것이다. 가장 적절하지 않게 연결된 것은?

① 개별성 - 부동산가치추계의 어려움을 유발한다.

② 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다.

 

 

정답: 부증성 - 토지의 조방적 이용을 촉진한다.

 

문제16 부동산시장에 대한 정부의 공적 개입의 필요성 및 규제방법에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 토지소유자의 입장에서 효율적인 토지이용이라 할지라도 주변토지이용과의 공간적 부조화가 생길 수 있기 때문에 정부의 개입이 필요하다.

② 지역지구제의 목적은 토지이용에 수반되는 정(+)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 있다.

 

 

정답: 지역지구제의 목적은 토지이용에 수반되는 정(+)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 있다.

 

문제17 정부에서 주택시장을 안정시키기 위해 주택의 매도인(공급자)에게 양도소득세를 중과하기로 했다. 만약 주택수요의 가격탄력성이 비탄력적이고, 공급의 가격탄력성이 탄력적이라고 할 때 주택시장에 미치는 영향을 가장 적절하게 설명한 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 양도소득세의 중과 후에 매수인(수요자)이 지불하는 가격은 양도소득세가 중과되기 전보다 낮아진다.

② 양도소득세의 중과효과는 매도인(공급자)보다 매수인(수요자)에게 더 크게 나타날 것이다.

 

 

정답: 양도소득세의 중과효과는 매도인(공급자)보다 매수인(수요자)에게 더 크게 나타날 것이다.

 

문제18 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 권리분석시 대상을 가능한한 축소하여 신속하고 효율적으로 수행하여야 한다.

② 부동산권리분석은 사익과 함께 사회성과 공공성이 강조되는 성격을 지닌다.

 

 

정답: 권리분석시 대상을 가능한한 축소하여 신속하고 효율적으로 수행하여야 한다.

 

문제19 부동산가격의 제원칙에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 균형의 원칙은 기능적 감가와 관련이 있고, 적합의 원칙은 경제적 감가와 관련이 있다.

② 적합의 원칙은 내부구성요소간의 결합이 적합해야 최유효이용이 된다는 점에서 최유효이용원칙과 관련성이 깊다.

 

 

정답: 적합의 원칙은 내부구성요소간의 결합이 적합해야 최유효이용이 된다는 점에서 최유효이용원칙과 관련성이 깊다.

 

문제20 부동산투자분석의 필요성에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산의 수요와 공급, 비용, 가격 등에 관한 정보가 불확실하고 유용하지 못한 경우가 많기 때문에 투자분석이필요하다.

② 부동산시장에서 발생하는 체계적인 위험을 제거하기 위해 투자분석이 필요하다.

 

 

정답: 부동산시장에서 발생하는 체계적인 위험을 제거하기 위해 투자분석이 필요하다.

 

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문제21 부동산활동의 성격 및 특성에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산활동은 수익성보다 공익성을 중시한다.

② 부동산활동은 높은 전문성이 요구된다.

 

 

정답: 부동산활동은 수익성보다 공익성을 중시한다.

 

문제22 부동산투자분석기법에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 일시불의 내가계수, 연금의 내가계수, 저당상수에 관한 공식은 미래가치를 구하기 위한 공식이다.

② 순현가법이란 보유기간 동안 기대되는 세후소득의 현재가치 합과 투자비용으로 지출한 지분의 현재가치 합을 비교하는 방법이다.

 

 

정답: 순현가법이란 보유기간 동안 기대되는 세후소득의 현재가치 합과 투자비용으로 지출한 지분의 현재가치 합을 비교하는 방법이다.

 

문제23 부동산신탁의 장ㆍ단점에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산신탁개발은 사업을 집행함에 있어 공공성을 전제로 하기 때문에 사업선정에 제한이 있다.

② 토지소유자인 위탁자는 신탁수익권을 양도할 수 있어 유동성을 확보할 수 있다.

 

 

정답: 부동산신탁개발은 사업을 집행함에 있어 공공성을 전제로 하기 때문에 사업선정에 제한이 있다.

 

문제24 부동산감정평가에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?

① 거래사례를 유사지역에서 구한 경우에는 지역요인을 비교해야 하지만, 인근지역에서 구한 경우에는 지역요인 비교는 필요하지 않다.

② 「감정평가에 관한 규칙」에서는 가격조사가 가능한 경우라 하더라도 소급하여 평가할 수 없도록 하고 있다.

 

 

정답: 거래사례를 유사지역에서 구한 경우에는 지역요인을 비교해야 하지만, 인근지역에서 구한 경우에는 지역요인 비교는 필요하지 않다.

 

문제25 주택저당채권(MBS)의 발행효과에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 채권투자자는 안정적인 장기투자를 할 수 있는 기회를 가진다.

② 정부는 주택저당채권을 발행하여 단기적으로 주택가격을 하락시킬 수 있다.

 

 

정답: 정부는 주택저당채권을 발행하여 단기적으로 주택가격을 하락시킬 수 있다.

 

문제26 부동산중개에 대한 일반적인 설명 중 틀린 것은?

① 공동중개위임계약(multiple listing)은 매도자가 대상부동산을 여러 중개업자에게 매도의뢰한 형태로서 중개수수료는 가장 먼저 매매를 성사시킨 중개업자에게 지불하는 것이다.

② 부동산중개업의 구성요소인 중개업자, 중개의뢰인, 그리고 중개대상물 등은 서로 독립하여 존재하는 것이 아니라 상호의존적인 불가분의 관계를 가지고 있다.

 

 

정답: 공동중개위임계약(multiple listing)은 매도자가 대상부동산을 여러 중개업자에게 매도의뢰한 형태로서 중개수수료는 가장 먼저 매매를 성사시킨 중개업자에게 지불하는 것이다.

 

문제27 부동산관리에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 자산관리란 소유주나 기업의 부를 극대화하기 위하여 해당부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 것이다.

② 순임대차(net lease)는 임차인의 총수입 중에서 일정비율을 임대료로 지불하는 방법을 말한다.

 

 

정답: 순임대차(net lease)는 임차인의 총수입 중에서 일정비율을 임대료로 지불하는 방법을 말한다.

 

문제28 다음 중 감가수정방법이 아닌 것은?

① 잔여법

② 관찰감가법

 

 

정답: 잔여법

 

문제29 다음 용어설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 「나지」는 지목이 대로 설정된 토지이다.

② 「필지」는 하나의 지번을 가진 토지로서 등기의 한 단위를 의미한다.

 

 

정답: 「나지」는 지목이 대로 설정된 토지이다.

 

문제30 임료평가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 임료평가방법으로는 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법이 있다.

② 실질임료는 순임료와 필요제경비로 구성된다.

 

 

정답: 임료평가방법으로는 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법이 있다.

 

문제31 주택의 여과효과(filtering effect)에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 소득증가로 저가주택수요가 감소하면 하향여과(filtering down)과정이 나타난다.

② 안정적인 주택시장에서는 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 발생한다.

 

 

정답: 소득증가로 저가주택수요가 감소하면 하향여과(filtering down)과정이 나타난다.

 

문제32 부동산개발에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.

② 주택재개발사업은 소유자들 간의 이해조정이 쉽지 않아 사업시행이 더딘 편이다.

 

 

정답: 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 택지개발사업이라고 한다.

 

문제33 부동산투자 의사결정에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자는 위험회피자라고 가정)

① 투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다.

② 투자대안별 기대수익률이 동일하다면 위험이 낮은 대안을 선택하는 것이 좋다.

 

 

정답: 투자대안별 수익률 변동이 유사한 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다.

 

문제34 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장(buyer's market)으로 변한다.

② 부동산은 고가(高價)이기 때문에 자금조달가능성이 시장참여에 영향을 미친다.

 

 

정답: 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장(buyer's market)으로 변한다.

 

문제35 부동산투자분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 대부비율(loan to value)이 높아질수록 투자안의 부채비율(debt to equity)도 높아진다.

② 총소득승수법(gross income multiplier)은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.

 

 

정답: 총소득승수법(gross income multiplier)은 화폐의 시간가치를 고려한 방법이다.

 

문제36 임대관련 제도에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)

① 임대료 보조제도는 수요자 지원 주택정책의 한 형태이다.

② 임대료 보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 감소한다.

 

 

정답: 임대료 보조 대신 동일한 금액을 현금으로 제공하면 저소득층의 효용은 감소한다.

 

문제37 부동산 시장분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 시장세분화(market segmentation)는 수요자의 특성에 따라, 시장차별화(market disaggregation)는 공급상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것이다.

② 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다.

 

 

정답: 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다.

 

문제38 어떤 지역의 아파트 시장균형가격을 하락시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정)

① 건설기술의 진보로 인한 생산성 향상

② 가구소득의 증가

 

 

정답: 건설기술의 진보로 인한 생산성 향상

 

문제39 부동산 시장실패(market failure)와 관련이 없는 것은?

① 완전 경쟁

② 정보의 비대칭

 

 

정답: 완전 경쟁

 

문제40 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 요인은 불변이라고 가정)

① 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다.

② 정부가 건축허가요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수 있다.

 

 

정답: 건설노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 증가한다.

 

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문제41 부동산학의 관점에서 토지소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.

② 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권이라 한다.

 

 

정답: 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다.

 

문제42 부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.

② 개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다.

 

 

정답: 개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다.

 

문제43 부동산경기에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 경제주체들이 모두 부동산가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다.

② 방학동안 대학가 원룸의 공실이 늘어나는 것은 무작위적 변동(random change)에 해당한다.

 

 

정답: 경제주체들이 모두 부동산가격상승에 대한 기대를 갖고 있다면 부동산 가격이 급등할 수 있다.

 

문제44 부동산 감정평가에서 지역분석에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 인근지역의 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.

② 인근지역의 생애주기를 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등으로 구분할 때 가격수준은 성장기에 최고에 이른다.

 

 

정답: 인근지역의 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치는 고정적인 것이 아니라 유동적인 것이다.

 

문제45 동일한 효용을 가진 여러 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고 이 가격이 다른 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 가격 원칙은?

① 변동의 원칙

② 대체의 원칙

 

 

정답: 대체의 원칙

 

문제46 부동산 마케팅 4P(price, product, place, promotion) 전략 중 제품(product) 전략에 해당하지 않는 것은?

① 제품의 광고 및 홍보 활동

② 지상주차장의 지하화

 

 

정답: 제품의 광고 및 홍보 활동

 

문제47 부동산관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산관리자의 중요한 역할은 소유자의 수익극대화 및 임차인과 좋은 관계를 유지하는 것이다.

② 관리방식 중 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 자가관리 보다 위탁관리가 더 유리하다.

 

 

정답: 관리방식 중 기밀유지 및 보안관리 측면에서는 자가관리 보다 위탁관리가 더 유리하다.

 

문제48 민간의 부동산개발에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.

② 토지소유자의 자체사업일 경우 사업시행은 토지소유자가 하지만, 자금조달과 이익귀속의 주체는 건설회사이다.

 

 

정답: 토지신탁방식에서는 부동산신탁사가 건설단계의 부족자금을 조달한다.

 

문제49 오피스 빌딩의 현금흐름분석에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이다.

② 순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.

 

 

정답: 순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.

 

문제50 토지정책수단에 관한 내용 중 틀린 것은?

① 토지시장의 실패에 대응하기 위해서 직ㆍ간접형태의 정책수단이 활용되고 있다.

② 환지방식은 초기에 막대한 토지구입비용이 들기 때문에 사업시행자가 재정지출을 효율적으로 관리하기 어렵다.

 

 

정답: 환지방식은 초기에 막대한 토지구입비용이 들기 때문에 사업시행자가 재정지출을 효율적으로 관리하기 어렵다.

 

문제51 토지가격 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 설명 중 옳은 것은? (단, 자본시장은 완전하고 다른 요인은 불변이라고 가정)

① 금리가 상승하면 토지가격은 낮아진다.

② 신도시개발계획이 발표되면 사업예정지 주변지역의 토지가격은 낮아진다.

 

 

정답: 금리가 상승하면 토지가격은 낮아진다.

 

문제52 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 변수는 불변이라고 가정)

① 정(+)의 외부효과를 발생하는 재화는 사회적으로 적정한 수준보다 더 많이 생산된다.

② 용도지역지구제와 같은 토지이용규제는 부(-)의 외부효과를 억제하기 위한 수단으로도 이용된다.

 

 

정답: 정(+)의 외부효과를 발생하는 재화는 사회적으로 적정한 수준보다 더 많이 생산된다.

 

문제53 부동산학에서 이용하는 계수에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 기말 불입과 기말 수령을 가정)

① 미래가치계수는 현재가치계수의 역수이다.

② 연금의 미래가치계수는 연금의 현재가치계수의 역수이다.

 

 

정답: 연금의 미래가치계수는 연금의 현재가치계수의 역수이다.

 

문제54 주택담보대출에 관한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 변수는 동일하다고 가정)

① 연간 이자율이 같은 1년 만기 대출의 경우 대출자는 기말에 한번 이자를 받는 것이 기간 중 4회 나누어 받는 것 보다 유리하다.

② 대출자의 명목이자율은 시장 실질이자율, 위험에 대한 대가, 기대인플레이션율 등으로 구성된다.

 

 

정답: 연간 이자율이 같은 1년 만기 대출의 경우 대출자는 기말에 한번 이자를 받는 것이 기간 중 4회 나누어 받는 것 보다 유리하다.

 

문제55 아파트에 대한 수요와 공급의 탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 변수는 불변이라고 가정)

① 수요가 증가할 때 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 가격은 더 오른다.

② 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.

 

 

정답: 공급이 가격에 대해 완전 비탄력적일 때 수요가 증가해도 가격은 변하지 않는다.

 

문제56 부동산 분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 지역경제분석에서는 대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

 

 

정답: 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

 

문제57 부동산중개 등에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 독점중개의뢰계약(exclusive right-to-sell listing)에서는 중개업자가 중개의 독점권을 가지면서 소유자(중개의뢰인)가 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료를 받을 수 있다.

② 일반중개의뢰계약(open listing)은 중개의뢰를 받은 1인의 중개업자가 여러 중개업자와 공동으로 중개하는 방식이다.

 

 

정답: 독점중개의뢰계약(exclusive right-to-sell listing)에서는 중개업자가 중개의 독점권을 가지면서 소유자(중개의뢰인)가 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료를 받을 수 있다.

 

문제58 부동산권리분석 및 권원보험(title insurance) 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 권원보험은 대상 부동산의 매도자에 대한 보증이기 때문에 부동산거래를 촉진하는 효과가 있다.

② 소급권리분석은 과거로 소급해서 대상 부동산의 소유권의 연쇄성(chain of title)을 확인하는 작업을 중심으로 한다.

 

 

정답: 권원보험은 대상 부동산의 매도자에 대한 보증이기 때문에 부동산거래를 촉진하는 효과가 있다.

 

문제59 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 30％를 초과하여 소유하지 못한다.

② 자기관리 부동산투자회사는 매분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산 관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다.

 

 

정답: 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 30％를 초과하여 소유하지 못한다.

 

문제60 우리나라의 부동산 증권화에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산에 대한 지분을 증권화한 부동산 상품 중에서 대표적인 것이 주택저당증권이다.

② 우리나라에서 발행된 주택저당증권은 대부분 다계층저당채권(CMO, collateralized mortgage obligation)이다.

 

 

정답: 우리나라에서 발행된 주택저당증권은 대부분 다계층저당채권(CMO, collateralized mortgage obligation)이다.

 

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문제61 상권의 분석방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론은 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 도심에 인접해 있는 경우를 잘 설명해 준다.

② 컨버스(P. D. Converse)의 분기점모형은 두 도시간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법을 제시한다.

 

 

정답: 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론은 유사한 상품을 취급하는 점포들이 서로 도심에 인접해 있는 경우를 잘 설명해 준다.

 

문제62 일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법ㆍ제도적 개념으로 나눌 수 있다. 부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?

① 자본

② 공장재단

 

 

정답: 공장재단

 

문제63 토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하는 것은?

① 유지(溜地)

② 택지(宅地)

 

 

정답: 유지(溜地)

 

문제64 부동산개발방식 중 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전행위가 발생하는 것은?

① 토지신탁방식

② 사업위탁방식

 

 

정답: 토지신탁방식

 

문제65 부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.

② 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다.

 

 

정답: 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.

 

문제66 부동산시장의 특성과 기능에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

② 부동산시장의 특징 중 하나는 특정 지역에 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재한다는 것이다.

 

 

정답: 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

 

문제67 부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 동산으로 취급한다.

② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.

 

 

정답: 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.

 

문제68 부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.

② 공실률 조사는 부동산시장조사의 핵심사항으로 임차공간이 실제로 임차인들에 의해 어느 정도 사용되고 있는가를 파악하는 것이다.

 

 

정답: 다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.

 

문제69 부동산관리방식별 장ㆍ단점에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.

② 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

 

 

정답: 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

 

문제70 부동산마케팅 및 광고에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적ㆍ지속적 상호작용을 중시한다.

② 부동산 중개업소를 적극적으로 활용하는 것은 부동산마케팅 4P(product, price, place, promotion) 전략 중 유통경로(place)전략에 해당한다.

 

 

정답: 고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적ㆍ지속적 상호작용을 중시한다.

 

문제71 수익환원법에서 사용하는 환원이율을 구하는 방법이 아닌 것은?

① 분해법(breakdown method)

② 요소구성법(build-up method)

 

 

정답: 분해법(breakdown method)

 

문제72 지역분석의 대상지역에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

② 인근지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체ㆍ경쟁관계가 성립하여 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.

 

 

정답: 사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

 

문제73 정부는 부동산시장의 안정과 투기억제를 위하여 많은 부동산정책을 시행하여 왔다. 참여정부가 부동산대책으로 발표한 내용과 거리가 먼 것은?

① 취득세 및 등록세 세율 인상

② 재건축개발이익 환수제 시행

 

 

정답: 취득세 및 등록세 세율 인상

 

문제74 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요없다.

② 자료의 판독에서는 자료의 내용을 확인ㆍ판단하는 일도 중요하지만 자료 자체의 진위 판단도 중요하다.

 

 

정답: 부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요없다.

 

문제75 표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산공급업은 주거용 건물공급업, 비주거용 건물공급업, 기타 부동산공급업으로 분류된다.

② 부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.

 

 

정답: 부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.

 

문제76 상점은 입지특성과 구매습관에 의해 분류된다. 이와 관련된 설명으로 옳은 것은?

① 집재성(集在性) 점포는 동일 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

② 산재성(散在性) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.

 

 

정답: 산재성(散在性) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.

 

문제77 부동산분석은 단계별 분석과정을 거쳐 이루어진다. 단계를 순서대로 나열한 것은?

① 지역경제분석 → 시장성분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 투자분석

② 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석

 

 

정답: 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석

 

문제78 주택시장에 대한 정부정책의 효과에 대한 설명 중 옳은 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 주택의 공급곡선이 완전비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부 수요자에게 귀착된다.

② 정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.

 

 

정답: 정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.

 

문제79 토지은행(land banking)제도에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 크다.

② 적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.

 

 

정답: 토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 크다.

 

문제80 정부의 부동산시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

② 공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생될 수 있기 때문에 개입할 수 있다.

 

 

정답: 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

 

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문제81 부동산중개업 경영에서 고정비용에 해당되지 않는 항목은?

① 판매실적 수당

② 사무실 임차료

 

 

정답: 판매실적 수당

 

문제82 부동산금융과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① MPTS(mortgage pass-through security)란 지분형 주택저당증권으로 관련 위험이 투자자에게 이전된다.

② 역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권 형태로 발행된다.

 

 

정답: 역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권 형태로 발행된다.

 

문제83 재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.

② 부채감당률(debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다.

 

 

정답: 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.

 

문제84 공공부문이 직접 공급자나 수요자의 역할을 수행하면서 부동산시장에 개입하는 방법은?

① 공영개발사업 시행

② 개발권양도제(TDR) 시행

 

 

정답: 공영개발사업 시행

 

문제85 주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 인상시킬 수 있는 요인으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.

② 차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다.

 

 

정답: 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.

 

문제86 오피스 빌딩의 순영업소득(net operating income)을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?

① 이자비용

② 화재보험료

 

 

정답: 이자비용

 

문제87 부동산감정평가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다.

② 거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황ㆍ불황기에도 매우 유용하다.

 

 

정답: 거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황ㆍ불황기에도 매우 유용하다.

 

문제88 부동산투자의 타당성 판단기준 중 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은?

① 회계적수익률(accounting rate of return)법

② 내부수익률(internal rate of return)법

 

 

정답: 회계적수익률(accounting rate of return)법

 

문제89 부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다.

② 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.

 

 

정답: 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다.

 

문제90 원가법에서 사용하는 재조달원가에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.

② 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.

 

 

정답: 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.

 

문제91 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.

② 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.

 

 

정답: 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.

 

문제92 지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는?

① 맹지(盲地)

② 필지(筆地)

 

 

정답: 필지(筆地)

 

문제93 부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양(量)을 측정하는 유량(flow) 자료와 일정 시점에서 양(量)을 측정하는 저량(stock) 자료로 구별할 수 있다. 다음 중 저량(stock) 자료에 해당하는 것은?

① 부동산투자회사의 순 자산가치

② 부동산관리자 월 급여

 

 

정답: 부동산투자회사의 순 자산가치

 

문제94 부동산관리를 외부의 전문가 집단에게 위탁하는 비중이 늘고 있는 요인 중 틀린 것은?

① 단독주택의 자가 소유 비중 확대

② 외국계 부동산펀드의 복합용도시설 투자 증가

 

 

정답: 단독주택의 자가 소유 비중 확대

 

문제95 부동산관리는 자산관리(asset management), 건물 및 임대차관리(property management), 시설관리(facility management)로 나눌 수 있다. 다음의 부동산관리 업무 중 시설관리에 속하지 않는 것은?

① 설비의 운전 및 보수

② 부동산의 매입과 매각관리

 

 

정답: 부동산의 매입과 매각관리

 

문제96 아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

① 담보신탁

② 특정금전신탁

 

 

정답: 담보신탁

 

문제97 아파트 매매시장에서 수요 변화를 가져오는 요인으로 틀린 것은?

① 아파트 가격 변화

② 인구 변화

 

 

정답: 아파트 가격 변화

 

문제98 경기변동은 변동 요인(factor)에 따라 추세(trend) 변동, 순환(cyclical) 변동, 계절(seasonal) 변동, 불규칙(우발적; random) 변동으로 구성되어 있다. 매월 주택 건축허가량을 통해 부동산시장의 경기변동을 파악할 수 있다면, 다음 중 계절 변동에 해당하는 사례는?

① 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다.

② 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다.

 

 

정답: 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다.

 

문제99 특정 주거지역에 있는 아파트의 임대료를 상승시키는 요인에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 해당 아파트는 정상재이며, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 해당 지역과 대체관계에 있는 인근 주거지역에 쓰레기 소각장 설치

② 소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승

 

 

정답: 소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승

 

문제100 주거서비스의 공급곡선이 임대료에 대해 완전 비탄력적이라고 한다. 현재의 임대료 하에서 초과수요가 존재한다면, 균형 임대료와 균형 거래량은 각각 어떻게 변할까?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 균형 임대료 상승, 균형 거래량 감소

② 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음

 

 

정답: 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음

 

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